Ripartizione spese servizio spiaggia per valore e non uso effettivo (Cass. civ. Sez. II n. 8253 del 28.03.2025)

Principi di diritto (Massima)
Le spese necessarie per la conservazione e il godimento di una spiaggia annessa al condominio, idonea a consentire l’utilizzazione delle attrezzature a supporto della balneazione, sono dovute in ragione dell’appartenenza e ripartite tra i condomini in proporzione al valore della proprietà, ai sensi del primo comma dell’art. 1123 c.c. Il secondo comma dell’art. 1123 c.c. è disposizione speciale rispetto al criterio generale e opera solo quando la cosa comune sia oggettivamente destinata a un godimento diverso, rilevando il godimento potenziale e non quello effettivo. La deroga convenzionale a tale criterio è ammessa, ma postula una pattuizione esplicita, chiara ed inequivoca: la clausola di regolamento che si limiti a prevedere la ripartizione “tra gli utenti” non integra la deroga. Alle spese di manutenzione di un’area demaniale sistemata a giardino sono tenuti tutti i condomini, in quanto componente essenziale del decoro architettonico, indipendentemente dal regime di proprietà.

Il Fatto

Il ricorrente, proprietario di un appartamento compreso in un edificio facente parte di un supercondominio, ha impugnato la deliberazione assembleare relativa al rendiconto consuntivo e al preventivo, contestando i criteri di ripartizione di alcune spese. Il Tribunale ha rigettato l’appello avverso la decisione del giudice di pace, respingendo sia le doglianze sulla ripartizione delle spese del servizio spiaggia sia quelle sulla manutenzione del terreno adibito a giardino. Il ricorrente ha quindi proposto ricorso per cassazione, articolato in due motivi.

L’intimato non ha svolto attività difensive. In udienza il Pubblico Ministero ha chiesto dichiararsi inammissibile il ricorso per mancata prova della notificazione; in memoria ha poi concluso per l’accoglimento.

La Motivazione della Corte

La Corte supera in via preliminare il rilievo del Pubblico Ministero, osservando che il perfezionamento della notificazione del ricorso a mezzo del servizio postale è provato dall’avviso di ricevimento allegato. Passa quindi all’esame dei due motivi.

Quanto al primo, il ricorrente assume che la clausola regolamentare sulla ripartizione “tra gli utenti” delle spese del servizio spiaggia imponga la contribuzione ai soli condomini che utilizzino effettivamente l’area. La Corte disattende la tesi. Le spese di conservazione e godimento della spiaggia annessa, nell’interesse comune, sono dovute in ragione dell’appartenenza e si ripartiscono in proporzione al valore della proprietà, secondo la regola generale dell’art. 1123, primo comma, c.c.

Il secondo comma dell’art. 1123 c.c. costituisce norma speciale e riguarda il caso in cui la cosa comune sia oggettivamente destinata a un godimento diverso da parte dei singoli. In tale ipotesi rileva il godimento potenziale, non quello effettivo: il condomino che, potendo godere del bene, di fatto non lo utilizzi, non è esonerato dal pagamento. La Corte richiama sul punto Cass. n. 8292 del 2000, n. 6359 del 1996, n. 5179 del 1992 e n. 13160 del 1991.

È consentita una deroga convenzionale approvata all’unanimità, che ripartisca le spese in misura diversa dal criterio legale. Tale deroga richiede però una pattuizione esplicita, dalla quale risulti in modo chiaro ed inequivoco la volontà di discostarsi dal criterio legale. Non basta una clausola che si limiti a prevedere la ripartizione “tra gli utenti”. La Corte qualifica la questione come interpretazione del contratto, demandata al giudice del merito e incensurabile in sede di legittimità se non per violazione dei canoni ermeneutici degli artt. 1362 e ss. c.c. o nei limiti dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

Il secondo motivo è anch’esso infondato. Alle spese di conservazione e godimento di un’area demaniale fruita dal condominio e sistemata a giardino, anche in forza di concessione precaria, sono tenuti a contribuire tutti i condomini, perché essa costituisce componente essenziale del decoro architettonico del complesso. Il fondamento della partecipazione agli oneri, ai sensi degli artt. 1123 e ss. c.c., non è correlato alla contitolarità del bene, derivando piuttosto dalla utilitas arrecata alle singole unità, a prescindere dal regime di proprietà, come affermato da Cass. n. 22573 del 2020 e n. 3666 del 1994. Il ricorso è rigettato, con la conseguente declaratoria sui presupposti del contributo unificato.