Inadempimento del locatore e prova del pregiudizio da abusività dell’immobile (Cass. civ. Sez. III n. 10807 del 24.04.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di locazione di immobile ad uso non abitativo, il carattere abusivo del bene locato non integra, di per sé, un inadempimento del locatore, non costituendo un pregiudizio in re ipsa per il conduttore. Grava su quest’ultimo l’onere di allegare e provare il concreto pregiudizio subito nel godimento del bene per effetto di tale caratteristica giuridica. Solo la specifica pattuizione sulla destinazione particolare dell’immobile, richiedente precise caratteristiche e specifiche licenze amministrative, può rilevare quale contenuto dell’obbligo del locatore di garantire il pacifico godimento. Il motivo di ricorso che non si confronti con l’intera ratio decidendi è inammissibile per difetto di specificità ai sensi dell’art. 366, comma primo, n. 4, cod. proc. civ.

Il Fatto

Una società conduttrice, in liquidazione, aveva preso in locazione un immobile a uso commerciale. Nel corso della ristrutturazione emerse che una parte dei locali poteva essere abusiva. La conduttrice chiese l’annullamento per dolo del contratto e la risoluzione per grave inadempimento del locatore; questi, a sua volta, agì per il rilascio dell’immobile.

Il Tribunale, riuniti i giudizi, rigettò le domande della conduttrice e accolse quella di risoluzione proposta dal locatore. La Corte d’Appello di Napoli, con sentenza pubblicata il 4.5.2021, rigettò l’appello, confermando il riparto dell’onere probatorio a carico della conduttrice. Quest’ultima ricorse per cassazione con otto motivi.

La Motivazione della Corte

La Cassazione affronta anzitutto il primo motivo, con cui si contestava il riparto dell’onere della prova. Il motivo è inammissibile ai sensi dell’art. 366, comma primo, n. 4, cod. proc. civ.: la ricorrente si è limitata a censurare un singolo passaggio della motivazione, trascurando le argomentazioni che lo sorreggono. La Corte ribadisce che il motivo di impugnazione deve investire l’intera ratio decidendi, non un frammento isolato.

Nel merito, la Corte richiama il principio secondo cui il carattere abusivo dell’immobile può integrare un inadempimento del locatore solo se ha inciso su un concreto profilo di interesse del conduttore. Spetta a quest’ultimo allegare e provare il pregiudizio effettivo, non essendo sufficiente la mera caratteristica giuridica del bene. Sono richiamati i precedenti in tema di destinazione particolare dell’immobile e necessità di specifica pattuizione.

Il secondo motivo, vertente sulla violazione degli artt. 1575, 1453 e 1460 cod. civ., è pure inammissibile: non illustra in modo percepibile la violazione delle norme evocate e maschera, in realtà, contestazioni di merito, non sindacabili in sede di legittimità. La Corte ricorda che il giudizio di cassazione non può trasformarsi in un ulteriore grado di merito.

Il terzo e l’ottavo motivo sono infondati: la violazione dell’art. 112 cod. proc. civ. attiene all’ambito oggettivo della pronuncia e non alle ragioni di fatto e di diritto poste a sostegno della decisione. Il quarto motivo, che denunciava un preteso contrasto irriducibile nella motivazione, è inammissibile perché riferisce la contraddittorietà a due passi, dei quali uno non è motivazione ma esposizione delle deduzioni di parte. Il quinto e il sesto motivo sono inammissibili, non ravvisandosi violazione dell’art. 115 cod. proc. civ. né censurabilità dell’apprezzamento della confessione stragiudiziale.

Il settimo motivo, pur rilevando una parziale omessa pronuncia sul motivo relativo alla C.T.U., è inammissibile per difetto di decisività, poiché la Corte d’appello ha comunque escluso l’abusività con motivazione non impugnata. Il ricorso è quindi rigettato, con compensazione delle spese per la metà e condanna della ricorrente al residuo, oltre al versamento dell’ulteriore contributo unificato se dovuto.