Spese sostituzione ascensore: deroga al criterio legale richiede espressa previsione (Cass. civ. n. 31675/2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di condominio, le spese relative alla manutenzione e ricostruzione dell’ascensore già esistente vanno ripartite secondo il criterio di cui all’art. 1124 cod. civ. (metà in proporzione al valore delle singole unità e metà in proporzione all’altezza del piano), applicabile per analogia, stante l’identità di ratio con le scale. La deroga a tale criterio legale, così come a ogni criterio legale di ripartizione delle spese condominiali, deve risultare da espressa convenzione contenuta nel regolamento condominiale di natura contrattuale, ovvero da delibera assembleare approvata all’unanimità, o dal consenso di tutti i condòmini. La mera previsione di una tabella millesimale che assegni quota zero a determinati condòmini, in assenza di una clausola regolamentare che li esoneri espressamente dalla partecipazione alla spesa, non integra una deroga valida. I proprietari di locali commerciali o terranei, sebbene non abbiano accesso diretto all’ascensore per la propria unità, sono tenuti a concorrere alle spese di manutenzione straordinaria e sostituzione dell’impianto, in quanto il bene comune è potenzialmente utilizzabile anche da loro (es. per accesso al terrazzo) e non risulta un titolo che li esoneri.

Il Fatto

In un condominio, l’assemblea approvava la sostituzione di quattro ascensori esistenti e la ripartizione delle spese secondo la Tabella C del regolamento condominiale, che escludeva dal riparto i proprietari di locali commerciali al piano terra (attribuendo loro quota zero). Alcuni condòmini proprietari di detti locali impugnavano la delibera, deducendo l’illegittimità del criterio di esclusione. Il Tribunale e la Corte d’appello di Roma accoglievano l’impugnazione, ritenendo che per la sostituzione di ascensori già esistenti si applicasse l’art. 1124 cod. civ. (criterio per scale), e che nel regolamento non vi fosse una deroga espressa che esonerasse i proprietari dei locali commerciali. Il condominio ricorreva per cassazione, deducendo violazione dei canoni di interpretazione contrattuale e dell’autonomia negoziale.

La Motivazione della Corte

La Cassazione ha rigettato il ricorso, richiamando il consolidato orientamento per cui le spese di manutenzione e sostituzione dell’ascensore già esistente, al pari di quelle delle scale, vanno ripartite ai sensi dell’art. 1124 cod. civ., poiché l’ascensore è parte comune (art. 1117 cod. civ.) e risponde alla stessa ratio delle scale. Ha, inoltre, ribadito che i criteri legali di ripartizione delle spese condominiali possono essere derogati solo da una convenzione espressa (regolamento contrattuale o delibera unanime), e la deroga non può essere desunta dalla mera tabella millesimale che preveda quota zero, se la clausola regolamentare non contiene un’esplicita esenzione. Nel caso di specie, l’art. 10, lett. d) del regolamento, che richiamava l’art. 1123 cod. civ. e la Tabella C, disciplinava le spese di consumo e manutenzione ordinaria, non la sostituzione dell’ascensore; inoltre, il criterio ivi previsto (proporzione all’altezza del piano) non escludeva del tutto i locali commerciali, ma ne determinava solo la quota in base all’altezza. La Corte ha, quindi, ritenuto che la delibera assembleare, non essendo unanime, non potesse derogare al criterio legale, e che i proprietari dei locali commerciali, avendo accesso al terrazzo condominiale tramite l’ascensore, ne traessero utilità e fossero pertanto tenuti a contribuire.

Implicazioni Pratiche

1. Deroga ai criteri legali di ripartizione: l’avvocato del condominio che intenda escludere alcuni condòmini dalla partecipazione a spese per ascensori (o altre parti comuni) deve verificare che il regolamento condominiale contenga una clausola espressa, chiara e univoca di esonero, o che la delibera assembleare che approva il riparto sia stata presa all’unanimità. La mera attribuzione di quota zero in una tabella millesimale non è sufficiente, se la clausola regolamentare non lo prevede esplicitamente.
2. Distinzione tra manutenzione/sostituzione: le spese di sostituzione dell’ascensore (e non solo di manutenzione ordinaria o straordinaria) sono attratte alla disciplina dell’art. 1124 c.c., e non dell’art. 1123. Pertanto, anche se il regolamento prevede una deroga per le spese di manutenzione, essa non si estende automaticamente alla sostituzione, che richiede una deroga espressa e separata.
3. Obbligo di contribuzione dei locali commerciali: i proprietari di negozi o locali al piano terra non sono automaticamente esonerati dalle spese di ascensore, anche se non ne fanno uso diretto per la loro unità, se l’impianto serve parti comuni (es. terrazzo) da loro potenzialmente utilizzate. Per escluderli, occorre un titolo (regolamento contrattuale o delibera unanime) che espressamente li esoneri; in mancanza, l’utilità potenziale è sufficiente a giustificare la partecipazione alla spesa, in proporzione al valore e all’altezza del piano ai sensi dell’art. 1124 c.c.