Locazioni commerciali, irretroattiva la durata novennale del Codice del Turismo (Cass. civ. Sez. III n. 2846 del 05.02.2025)

Principi di diritto (Massima)
La durata minima novennale delle locazioni di immobili ad uso diverso, introdotta dall’art. 52 del d.lgs. n. 79 del 2011 (Codice del Turismo) mediante modifica dell’art. 27, comma 3, l. n. 392 del 1978, non si applica ai contratti stipulati anteriormente all’entrata in vigore della norma. Quest’ultima ha natura innovativa e non meramente interpretativa e, in quanto posta in un codice di stretta interpretazione, è priva di effetto retroattivo ai sensi dell’art. 11 disp. prel. c.c. Ne consegue che le locazioni di immobili destinati ad attività non assimilabili a quelle alberghiere, stipulate prima del giugno 2011, restano soggette alla durata legale originariamente pattuita. Il ricorso che ometta di confrontarsi con la motivazione della sentenza impugnata e con la giurisprudenza di legittimità consolidata è inammissibile per inidoneità della critica.

Il Fatto

Una società conduttrice di un immobile adibito ad attività di ristorazione conveniva in giudizio i locatori davanti al Tribunale di Bologna, chiedendo accertarsi la nullità della clausola contrattuale che prevedeva una durata inferiore a quella novennale stabilita dall’art. 27 l. n. 392 del 1978, in combinato disposto con l’art. 1786 c.c., e la conseguente rideterminazione del rapporto in chiave 9+9.

La società domandava inoltre dichiararsi la nullità della disdetta intimata dalla locatrice, per omissione dei motivi specifici e per mancato rispetto del termine di diciotto mesi precedenti la prima scadenza novennale. Il Tribunale rigettava le domande e dichiarava cessato il contratto. La Corte d’Appello di Bologna confermava la decisione, rigettando il gravame. La conduttrice ricorreva allora per cassazione con cinque motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte rileva anzitutto un profilo di inammissibilità del ricorso per violazione dell’art. 366, comma 1, n. 3, c.p.c.: l’esposizione sommaria dei fatti di causa risulta del tutto insufficiente, limitandosi a riportare le conclusioni di primo grado e omettendo i fatti costitutivi della domanda, le difese avversarie, lo svolgimento processuale e il tenore della sentenza impugnata. Il requisito non risponde a mero formalismo, ma consente alla Suprema Corte di conoscere dall’atto, senza attingerli aliunde, gli elementi indispensabili per la cognizione della controversia.

Nel merito, il primo motivo censura l’affermazione di irretroattività dell’art. 27, comma 3, l. n. 392/78 nella versione modificata dall’art. 52 d.lgs. n. 79/2011. I giudici di legittimità lo dichiarano inammissibile sotto un duplice profilo. Da un lato, il ricorrente critica solo poche righe della sentenza, trascurando la restante e diffusa motivazione: ciò integra un “non motivo“, sanzionato dall’art. 366, n. 4, c.p.c., perché il motivo d’impugnazione deve identificare l’errore e confrontarsi con le ragioni che sorreggono la decisione.

Dall’altro lato, opera l’art. 360-bis, n. 1, c.p.c., essendo la questione già risolta da una giurisprudenza consolidata: le locazioni stipulate prima dell’entrata in vigore dell’art. 52 del Codice del Turismo non sono soggette alla durata minima novennale, trattandosi di attività non assimilabili a quelle alberghiere, la cui equiparazione non ha effetto retroattivo. La norma è qualificata come innovativa, di stretta interpretazione e certamente irretroattiva.

La Corte sottolinea che il ricorrente omette di confrontarsi con tale orientamento, invocando invece un precedente di merito privo di attinenza. Ne deriva che il secondo motivo, incentrato sull’assimilazione delle trattorie agli alberghi ai sensi dell’art. 1786 c.c., resta manifestamente infondato o assorbito: la sentenza aveva risolto la questione in via pregiudiziale, superando l’esigenza di scrutinare l’ermeneutica della norma.

Il terzo motivo, sulla rinnovazione tacita ex art. 1597 c.c., è parimenti inammissibile, ignorando la motivazione impugnata e sollecitando una rivalutazione in fatto. Il quarto motivo, sulla mediazione obbligatoria ex art. 5, comma 1-bis, d.lgs. n. 28/2010, viola l’art. 366, n. 6, c.p.c., senza indicare in modo specifico gli atti dai quali emergerebbero le asserite questioni distinte. Il quinto motivo, sulla disdetta ex art. 29, comma 2, l. n. 392/1978, rimane assorbito una volta esclusa l’applicabilità della durata novennale.