La rettifica dei millesimi richiede la verifica sul valore proporzionale dell’intero complesso condominiale (Cass. civ. Sez. 2 n. 14128 del 14.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
La determinazione dei millesimi attribuiti alle proprietà dei condomini deve essere effettuata tenendo conto del loro valore proporzionale in relazione all’intero complesso condominiale, ai sensi dell’art. 68, primo comma, disp. att. cod. civ.. L’attribuzione a singole unità immobiliari di una superficie maggiore di quella reale, ad esempio mediante l’aggiunta di una quota di aree comuni, incide sulla corretta formazione della tabella millesimale e richiede, ai fini della relativa verifica, il riscontro del valore espresso da ciascuna unità in rapporto ai valori di tutte le altre unità del condominio.

Il Fatto

Il proprietario di un locale box all’interno di un condominio conveniva in giudizio il condominio dinanzi al tribunale, lamentando che nella tabella millesimale allegata al regolamento era stata attribuita alla sua unità immobiliare una superficie maggiore di quella reale, con conseguente erronea determinazione dei millesimi a suo carico. L’attore chiedeva la modifica della tabella millesimale e la cancellazione del proprio nominativo dalle tabelle relative alle spese. Il tribunale rigettava la domanda e la corte d’appello confermava la decisione, rilevando che la maggiore superficie attribuita a ciascun box era dovuta all’aggiunta di una quota di aree comuni, con un risultato complessivo considerato non lesivo. Il proprietario proponeva quindi ricorso per cassazione in tre motivi.

La Motivazione della Corte

La Cassazione, riqualificato il primo motivo di ricorso, osserva che la censura non attiene alla valutazione delle prove in sé, quanto alla loro considerazione in relazione alla norma sostanziale che disciplina la formazione delle tabelle millesimali. Il ricorrente non contesta tanto la valutazione della consulenza tecnica, quanto la legittimità dell’attribuzione alla propria unità immobiliare di una superficie non effettiva, seppure operata con l’aggiunta della medesima quota di aree comuni per tutti i box del condominio.

La Corte sottolinea che l’attribuzione ai box di un valore millesimale superiore a quello effettivo deroga ai criteri legali di determinazione dei millesimi e, come tale, è ammessa solo in presenza di una convenzione unanime, che nel caso di specie non risulta. Il Giudice del rinvio dovrà verificare la correttezza dei millesimi attribuiti alla singola unità immobiliare in rapporto ai valori millesimali di tutte le altre porzioni del complesso condominiale, secondo il principio desumibile dall’art. 68 disp. att. cod. civ..

Solo attraverso tale verifica, prosegue la Corte, è possibile stabilire se il valore millesimale attribuito garantisca la proporzione richiesta dalla norma e, conseguentemente, se possa fondare correttamente la ripartizione delle spese e la costituzione dell’assemblea. Il secondo e il terzo motivo di ricorso restano assorbiti dall’accoglimento del primo, in quanto affrontano profili consequenziali. La sentenza impugnata è cassata con rinvio alla corte d’appello in diversa composizione.