Nessuna lottizzazione abusiva senza trasformazione del carico insediativo (TAR Sicilia n. 1404 del 14.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
Non integra lottizzazione abusiva, nella forma materiale né in quella cartolare, la vicenda in cui il frazionamento e la vendita di lotti già pervenuti per divisione ereditaria diano luogo a un numero esiguo di edifici sparsi, ciascuno assistito da regolare titolo edilizio e compatibile con gli indici della zona agricola, con opere di urbanizzazione minime e connaturali alla destinazione del fondo. Ai sensi dell’art. 30, comma 1, d.P.R. n. 380/2001 la fattispecie richiede una trasformazione urbanistica o edilizia che rechi pregiudizio alla potestà programmatoria dell’amministrazione: l’accertamento va condotto in termini complessivi, non atomistici, e il mero frazionamento collegato a più vendite non basta se manca un quadro indiziario che disveli in modo inequivoco l’intento lottizzatorio. Il divieto di cui al comma 10 non esclude di per sé la lottizzazione quando alla divisione ereditaria seguano cessioni a società immobiliari e realizzazioni destinate alla rivendita a terzi, ma non per questo l’operazione diventa illecita se resta immune da alterazione del carico insediativo.

Il Fatto

Due proprietarie di fondi agricoli siti nel territorio comunale impugnavano davanti al TAR Sicilia l’ordinanza con cui la ripartizione tecnica del Comune aveva disposto la sospensione dei lavori e il divieto di disposizione dei suoli e delle opere con atti tra vivi, contestando una lottizzazione abusiva ai sensi dell’art. 30, comma 7, d.P.R. n. 380/2001. Il provvedimento prevedeva che, decorsi novanta giorni senza revoca, le aree sarebbero state acquisite di diritto al patrimonio disponibile del Comune, con successiva demolizione d’ufficio delle opere.

Le ricorrenti erano divenute proprietarie dei terreni per effetto di una divisione ereditaria; parte dei lotti era stata poi ceduta a due società immobiliari e un’altra porzione donata a un congiunto. Sui fondi erano state edificate quattro villette unifamiliari, tutte assistite da permesso di costruire e conformi al coefficiente edificatorio della zona agricola. Il ricorso censurava l’inesistenza degli elementi della fattispecie, l’affidamento ingenerato dai titoli rilasciati e l’omessa comunicazione di avvio del procedimento.

La Motivazione della Corte

Il Tribunale ricostruisce la disciplina dell’art. 30 del t.u. edilizio, che contempla due ipotesi fenomeniche della lottizzazione abusiva: quella materiale o sostanziale, realizzata mediante opere che trasformano il territorio in violazione degli strumenti urbanistici, e quella cartolare, attuata tramite frazionamento e vendita di lotti che, per dimensione, numero, ubicazione ed eventuale previsione di urbanizzazioni, ne denuncino in modo non equivoco la destinazione edificatoria.

Per la forma cartolare il Collegio richiama l’orientamento secondo cui non basta il riscontro del frazionamento collegato a più vendite, essendo necessario un quadro indiziario dal quale desumere oggettivamente l’intento lottizzatorio. Per la forma materiale ribadisce che gli interventi vanno valutati nel loro complesso e non con approccio atomistico, in rapporto all’intera vicenda della proprietà originaria frazionata, poiché il bene giuridico tutelato è la potestà programmatoria dell’amministrazione e la sostenibilità dell’espansione insediativa.

Nel caso concreto il provvedimento comunale contestava quattro edifici su un’area di circa trentamila metri quadrati, il prolungamento di una stradella interpoderale e un allaccio fognario, in zona classificata come verde agricolo. Il Tribunale osserva che il richiamo all’art. 30, comma 10, non basta da solo a escludere la lottizzazione, perché l’operazione non si era esaurita nella divisione ereditaria ma era proseguita con la vendita dei lotti a società immobiliari e la costruzione di villette destinate alla rivendita a terzi.

Tuttavia, sotto il profilo materiale l’esiguità delle opere realizzate non determina alcun incremento del carico insediativo idoneo a pregiudicare l’attività programmatoria. Non emerge un complesso insediativo unitario: si tratta di quattro edifici sparsi, ciascuno con regolare titolo edilizio e compatibile con gli indici agricoli, mentre le opere di urbanizzazione contestate sono minime, autorizzate e connaturali alla destinazione del fondo. Neppure le operazioni negoziali poste in essere risultano idonee a disvelare in modo inequivoco l’intento lottizzatorio o a preludere a ulteriori trasformazioni.

Il Collegio conferma così, in sede di merito, le considerazioni già espresse in sede cautelare, ritenendo insussistenti gli elementi obiettivi della fattispecie sotto il profilo materiale e negoziale. Il ricorso è accolto e l’ordinanza impugnata è annullata, con assorbimento delle censure procedimentali; le spese processuali sono compensate.