Lottizzazione cartolare: irrilevante la conformità urbanistica dei singoli progetti (Cons. Stato n. 10417 del 27.12.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di lottizzazione abusiva cartolare, la fattispecie di cui all’art. 30 del d.P.R. n. 380/2001 si configura in presenza di un’attività giuridica di frazionamento e cessione di terreni agricoli preordinata, in modo non equivoco, alla loro destinazione edificatoria, in assenza della prescritta autorizzazione a lottizzare. Il giudizio di conformità dei singoli progetti edilizi allo strumento urbanistico è irrilevante, poiché l’illecito è a consumazione anticipata e a forma libera, e prescinde dalla presentazione di progetti o dall’esecuzione di opere. La valutazione deve essere globale e non parcellizzata, avendo riguardo al risultato finale dell’alterazione della destinazione agricola dell’area. La natura cautelare del provvedimento di sospensione esclude la necessità della comunicazione di avvio del procedimento.

Il Fatto

Una società immobiliare, avente causa da un’unica proprietaria, e un privato acquirente di terreni contigui in zona agricola presentano istanze di permesso di costruire per la realizzazione complessiva di cinque fabbricati residenziali. I terreni derivano da plurimi frazionamenti, accorpamenti, permute e vendite risalenti al 2016 e al 2018, che hanno consentito il reperimento dell’indice edificatorio.

Il Comune, con ordinanza ex art. 30 del d.P.R. n. 380/2001, sospende la lottizzazione a scopo edificatorio e nega i permessi di costruire. La società ricorre al TAR Liguria, che accoglie il ricorso ritenendo non configurabile la lottizzazione cartolare a fronte di un progetto conforme al PUC e dell’autorizzazione paesaggistica rilasciata. Il Comune appella.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato ritiene fondato l’appello e ribalta l’impostazione del primo giudice. Il Collegio rileva anzitutto che, all’esito dell’istruttoria disposta con ordinanza collegiale, le iniziative dei privati non riguardavano alcuna “nuova abitazione connessa alla conduzione agraria del fondo“, ma la realizzazione di comuni villette residenziali, prive di magazzino agricolo e della sistemazione del suolo prescritta dal PUC. Difettavano inoltre la qualità di imprenditore agricolo in capo ai richiedenti e la convenzione richiesta dall’art. 51, comma 19, delle NTA.

La Corte ricostruisce la disciplina: l’art. 30 del d.P.R. n. 380/2001, che ha sostituito l’art. 18 della legge n. 47/1985, contempla la lottizzazione materiale e quella negoziale o cartolare, caratterizzata dall’attività giuridica di frazionamento e vendita di lotti che denuncino in modo non equivoco la destinazione edificatoria. La fattispecie è a forma libera, di pericolo e a consumazione anticipata, potendo restare in quiescenza sino al momento opportuno per edificare. Richiamando la giurisprudenza (da Cons. Stato n. 5403 del 2021 a Cons. Stato n. 3393 del 2022), il Collegio afferma che rileva il risultato finale dell’abusiva trasformazione e che è necessaria una visione d’insieme.

Applicando tali principi, il Consiglio di Stato censura la lettura atomistica del TAR: era irrilevante ogni valutazione di conformità dei singoli progetti, mancando a monte qualsiasi autorizzazione a lottizzare, peraltro non configurabile trattandosi di suoli agricoli. Il frazionamento del 2016, anteriore di circa due anni all’atto di permuta-vendita del 2018, era preordinato all’edificazione e funzionale al reperimento dell’indice. Ne emerge un quadro indiziario grave, preciso e concordante, espressione di un unico disegno di trasformazione da agricolo a residenziale.

Quanto all’autorizzazione paesaggistica, la Corte sottolinea l’autonomia tra valutazione paesistica e urbanistica e ribadisce l’irrilevanza dei singoli titoli. Infine, la natura cautelare del provvedimento esclude l’onere di comunicazione dei motivi ostativi; in ogni caso il contenuto dispositivo, per la sua natura vincolata, non avrebbe potuto essere diverso. L’appello è accolto, il ricorso di primo grado respinto e le spese del doppio grado compensate.