Motivazione apparente della CTR sui requisiti dei fondi immobiliari (Cass. civ. Sez. V n. 4939 del 25.02.2025)

Principi di diritto (Massima)
È affetta dal vizio di motivazione apparente, e deve essere cassata con rinvio, la sentenza di merito che riconosca l’agevolazione fiscale prevista per gli apporti a fondi immobiliari chiusi senza verificare l’effettiva sussistenza dei requisiti che la norma subordina al beneficio. Il giudice tributario non può fondare la decisione sulla correttezza e buona fede del contribuente, né sul rilievo che il fondo fosse legittimamente costituito e operante, quando l’ufficio abbia specificamente contestato la prova della pluralità degli investitori e del raggiungimento dell’ammontare minimo di operatività richiesto dal regolamento del fondo. La carenza di approfondimento su tali profili rende impossibile ogni controllo sull’esattezza e sulla logicità del ragionamento, così che la motivazione non attinge il minimo costituzionale. Il vizio va qualificato come nullità della sentenza ai sensi dell’art. 132, secondo comma, n. 4, cod. proc. civ., con assorbimento delle censure di violazione di legge, che restano rimesse al giudice del rinvio.

Il Fatto

Nel dicembre 2011 una società conferiva a un fondo immobiliare di investimento, gestito da una società di gestione del risparmio, alcuni complessi immobiliari di sua proprietà, ricevendo in cambio quote del fondo. Il valore degli immobili dichiarato in atto ammontava a euro 36.450.000,00, mentre la conferitaria si accollava i mutui gravanti su parte dei beni per euro 23.768.050,00.

In sede di registrazione il notaio autoliquidava le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa, invocando il regime previsto per l’apporto di una pluralità di immobili prevalentemente locati a un fondo comune immobiliare di tipo chiuso. L’Agenzia delle entrate, ritenuti insussistenti i requisiti tipizzati dal d.lgs. n. 58/1998, riqualificava l’operazione come conferimento immobiliare e applicava le imposte ordinarie, rideterminando poi il valore dei soli complessi immobiliari contraddistinti dalle lettere A e C. La società impugnava l’avviso: la CTP accoglieva il ricorso e la CTR confermava, valorizzando la regolare operatività del fondo e la buona fede della contribuente. L’ufficio ricorre per cassazione con tre motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina preliminarmente il secondo motivo, con cui l’ufficio deduce la nullità della sentenza per violazione dell’art. 132, secondo comma, n. 4, cod. proc. civ., per avere la CTR reso una motivazione soltanto apparente in ordine all’esistenza effettiva di una pluralità di investitori e all’adeguatezza patrimoniale del fondo.

Il Collegio richiama la propria precedente pronuncia resa sulla medesima operazione negoziale, che ha ricostruito il quadro normativo di riferimento. Gli apporti ai fondi immobiliari chiusi costituiti da una pluralità di immobili prevalentemente locati sono considerati, agli effetti delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, tra gli atti assoggettati a imposta in misura fissa, in forza dell’art. 8, comma 1-bis, d.l. n. 351/2001, come sostituito dall’art. 3-quater, comma 1, d.l. n. 220/2004. La norma persegue la finalità di agevolare i trasferimenti d’impresa e la continuità della gestione di complessi immobiliari privi di un unitario assetto funzionale.

La Corte osserva che il fondo comune di investimento è, per definizione, un patrimonio autonomo raccolto mediante emissione di quote tra una pluralità di investitori e gestito in monte; l’art. 34 del TUF subordina l’autorizzazione all’esercizio del servizio al possesso di determinati requisiti, mentre il regolamento del fondo stabiliva espressamente che il valore iniziale fosse compreso tra un minimo di euro 25.000.000,00 e un massimo di euro 150.000.000,00.

Su queste basi la censura risulta fondata. La CTR, infatti, si è limitata a rilevare che il fondo era legittimamente costituito e operante e che il conferimento appariva ispirato a correttezza e buona fede, senza però esplicitare l’iter logico e argomentativo che sorregge il rigetto delle contestazioni dell’ufficio. Quest’ultimo aveva specificamente dedotto che la contribuente non aveva provato il possesso dei requisiti richiesti alla data dell’atto, con particolare riguardo alla pluralità degli investitori e al raggiungimento dell’ammontare minimo per operare: profili del tutto pretermessi.

Il vizio di motivazione apparente ricorre, secondo la costante giurisprudenza richiamata, quando il giudice di merito ometta di indicare gli elementi da cui ha tratto il convincimento, rendendo impossibile ogni controllo sulla logicità del ragionamento e non attingendo la soglia del minimo costituzionale richiesto dall’art. 111, comma 6, Cost. Il secondo motivo va dunque accolto, restando assorbiti gli altri, con cassazione con rinvio alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado dell’Emilia-Romagna, in diversa composizione, cui è demandata anche la regolamentazione delle spese del giudizio di legittimità. Le censure di violazione di legge restano così rimesse al giudice del rinvio.