Motivazione apparente della CTR sul valore di stima e perizia bancaria (Cass. civ. Sez. V n. 10045 del 15.04.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di imposta di registro, i criteri di stima di cui all’art. 51, comma 3, d.P.R. n. 131 del 1986 sono pariordinati e l’avviso di rettifica può fondarsi anche su “altri elementi di valutazione”, tra cui la perizia redatta ai fini della concessione del mutuo, che ha valore indiziario. Il giudice di merito che disattenda tale perizia deve spiegare le ragioni del proprio convincimento, articolando i dati fattuali di riferimento. È affetta da motivazione apparente, e come tale viziata ai sensi dell’art. 360, comma primo, n. 4, cod. proc. civ., la sentenza che accolga le deduzioni della parte privata senza indicare la documentazione di riscontro, limitandosi a considerazioni soggettive che non spiegano la riduzione del valore accertato dall’Ufficio.

Il Fatto

Una società con sede in Spagna impugnava l’avviso di rettifica e liquidazione con cui l’Agenzia delle entrate aveva rideterminato il prezzo dichiarato in un atto di compravendita avente ad oggetto un complesso edilizio storico. L’Ufficio aveva elevato la base imponibile da euro 49.468.264,00 a euro 53.670.000,00, con maggior imposta di registro di euro 378.156,00, recependo una perizia di stima prodotta dalla società contribuente in sede di contraddittorio e redatta per conto dell’istituto che aveva erogato il finanziamento all’acquirente.

La Commissione tributaria provinciale rigettava il ricorso. La Commissione tributaria regionale accoglieva invece l’appello della società, ritenendo congruo il prezzo dichiarato nell’atto e disattendendo la perizia bancaria. L’Agenzia delle entrate ricorreva per cassazione con due motivi, deducendo la nullità della sentenza per motivazione apparente e la violazione delle norme in materia di imposta di registro.

La Motivazione della Corte

La Corte accoglie il primo motivo, assorbendo il secondo. Il Collegio ricostruisce la nozione di motivazione apparente: il vizio ricorre quando il giudice omette di illustrare l’iter logico seguito, non chiarendo su quali prove abbia fondato il convincimento e sulla base di quali argomentazioni sia pervenuto alla decisione. La motivazione, pur materialmente esistente, risulta costruita in modo da rendere impossibile ogni controllo sull’esattezza e sulla logicità del ragionamento, non attingendo il “minimo costituzionale” richiesto dall’art. 111, sesto comma, Cost.

Nel caso concreto, la CTR aveva disatteso la stima del perito della banca utilizzata dall’Ufficio, dando rilievo a circostanze fattuali — spese preventivate, limitata possibilità di sfruttamento dell’immobile per la presenza di affreschi, onerosità della manutenzione — rappresentate dalla contribuente nell’atto di appello. Tali circostanze, osserva la Corte, non risultano adeguatamente riscontrate sul piano documentale.

Il Collegio richiama l’art. 51 del d.P.R. n. 131 del 1986, che consente all’Ufficio di ricorrere a trasferimenti e perizie giudiziarie anteriori di non oltre tre anni, al reddito netto degli immobili e ad ogni altro elemento di valutazione. Sul punto la giurisprudenza di legittimità — Cass. n. 18103/2021, n. 2951/2006, n. 3419/2001 — ha affermato che i criteri di stima sono pariordinati e che l’avviso di rettifica può fondarsi anche su “altri elementi di valutazione”, purché non elencati in modo generico. Tra essi rientra la perizia redatta ai fini della concessione del mutuo, che ha valore indiziario ed è stata elevata dal giudice di primo grado a elemento di prova del valore venale in comune commercio.

La Corte ribadisce che, in tema di prove per presunzione, il controllo di legittimità non investe il convincimento del giudice del merito sulla rilevanza degli indizi, ma può incidere sulla congruità e logicità della motivazione. È sempre necessario che il giudicante spieghi le ragioni per cui ritiene corretta o non convincente la perizia. Nella specie la motivazione non consente di ricostruire l’iter logico, essendosi il giudice di appello limitato a considerazioni soggettive che non spiegano la riduzione del valore di stima dell’Ufficio. La valutazione in punto di rideterminazione del valore non può del resto ascriversi a un giudizio equitativo (Cass. n. 3104/2021).

Quanto al richiamo all’art. 1, comma 497, legge n. 266 del 2005, la Corte ne rileva la non pertinenza, attesa la qualità soggettiva della parte acquirente, e l’estraneità della questione al thema decidendum, con ulteriore incidenza negativa sulla chiarezza del ragionamento. La sentenza è cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia, in diversa composizione, anche per la regolamentazione delle spese del giudizio di legittimità.