Mutuo fondiario oltre soglia: nessuna nullità né riqualificazione d’ufficio (Cass. civ. Sez. I n. 25532 del 18.09.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità previsto dall’art. 38, comma 2, d.lgs. n. 385/1993 non costituisce un elemento essenziale del contenuto del contratto. La norma non è determinativa del contenuto medesimo né posta a presidio della validità del negozio, ma integra un elemento meramente specificativo o integrativo dell’oggetto contrattuale, fissato dall’Autorità di vigilanza bancaria nell’ambito della vigilanza prudenziale. La sua natura non imperativa comporta che la violazione è insuscettibile di determinare la nullità del contratto, con il conseguente venir meno della garanzia ipotecaria, esito che pregiudicherebbe proprio l’interesse alla stabilità patrimoniale della banca e al contenimento dei rischi creditizi che la disposizione mira a proteggere. Esclusa la nullità, il giudice non può neppure riqualificare d’ufficio il contratto in mutuo ordinario per neutralizzarne gli effetti legali, quando la volontà dei contraenti sia stata diretta al modello del mutuo fondiario.

Il Fatto

La società ricorrente, mandataria di una società di gestione crediti, aveva chiesto l’ammissione al passivo del fallimento di una società per un credito di oltre undici milioni di euro, derivante da un mutuo fondiario stipulato con un istituto di credito dante causa e garantito da ipoteca. Il Tribunale, con il decreto di esecutività dello stato passivo, aveva ammesso il credito in via chirografaria anziché privilegiata, sul presupposto della nullità del contratto per superamento del limite di finanziabilità accertato dal consulente tecnico.

L’opposizione proposta dalla società è stata rigettata. Il Tribunale ha escluso anche la possibilità di convertire il mutuo fondiario in mutuo ipotecario, per assenza di elementi probatori sull’incidenza dei vantaggi fondiari nella stipulazione. Avverso il decreto la società ha proposto ricorso per cassazione affidato a quattro motivi; il fallimento ha resistito con controricorso.

La Motivazione della Corte

Il Collegio esamina prioritariamente il secondo motivo, ritenendolo fondato. La questione delle conseguenze del superamento della soglia di finanziabilità ha ricevuto, nel tempo, soluzioni diverse dalla giurisprudenza di legittimità. L’orientamento più risalente riteneva il superamento irrilevante ai fini della validità del contratto, non rientrando tra le nullità testuali dell’art. 117, comma 8, d.lgs. n. 385/1993. A esso aveva fatto seguito l’indirizzo inaugurato nel 2017, che riconosceva al limite di finanziabilità il rango di norma imperativa, idonea a conformare il contratto, con conseguente nullità in caso di violazione e possibilità di conversione in mutuo ipotecario su istanza della banca.

Decisioni successive non avevano condiviso la tesi della nullità, preferendo la riqualificazione giudiziale del mutuo fondiario in mutuo ordinario ipotecario, con disapplicazione della disciplina di privilegio degli artt. 38 e ss. del d.lgs. n. 385/1993. La questione è stata rimessa alle Sezioni Unite, che con la sentenza n. 33719/2022 hanno escluso entrambe le soluzioni.

Le Sezioni Unite, premesso che la mancanza di una espressa sanzione di nullità non escluderebbe in astratto una nullità virtuale, hanno negato in concreto che l’art. 38, comma 2, integri una norma imperativa. Si tratta di una regola con cui il legislatore ha demandato all’Autorità di vigilanza di fissare il limite di finanziabilità nell’ambito della vigilanza prudenziale: dunque un elemento specificativo dell’oggetto, espressione di una norma dispositiva, derogabile dalle parti.

Ne consegue che il superamento del limite non incide sulla validità del negozio. Né è consentito all’interprete intervenire d’ufficio sugli effetti legali del contratto per ricondurlo a un diverso modello, non voluto dagli stipulanti ancorché appartenente allo stesso genus negoziale. La contestazione della validità del negozio postula, anzi, la corretta qualificazione del contratto come mutuo fondiario.

Nel caso concreto le parti avevano voluto stipulare un finanziamento corrispondente al modello legale del mutuo fondiario, come desumibile dalla stessa contestazione del fallimento. Il Collegio non ravvisa ragioni per scostarsi dall’orientamento, confermato da pronunce successive. Il decreto è pertanto cassato con rinvio al Tribunale, in diversa composizione, per un nuovo esame e la regolamentazione delle spese.