Nota di trascrizione e opponibilità della servitù: la riserva limita il passaggio (Cass. civ. Sez. II n. 27663 del 16.10.2025)

Principi di diritto (Massima)
La nota di trascrizione non rileva ai fini della costituzione del diritto reale di servitù, ma esclusivamente ai fini della sua opponibilità ai terzi. Il terzo estraneo all’atto trascritto può fare affidamento sul solo contenuto della nota, redatta secondo il modello prescritto dall’art. 2659 cod. civ., restando irrilevante ogni conoscenza effettiva o soggettiva desumibile aliunde. Ne consegue che, ove il contratto contenga una convenzione costitutiva di servitù a carico di altro fondo del venditore, ciò che delimita l’estensione del diritto è la rappresentazione per riassunto contenuta nella nota. La riserva di erigere un muretto di cinta su una porzione del fondo, enunciata nella nota, integra manifestazione della volontà contrattuale di non assoggettare quella porzione alla servitù di passo. Il giudice di merito che ne desuma la limitazione non opera alcuna estensione indebita della riserva.

Il Fatto

La ricorrente, proprietaria di aree scoperte con accesso alla pubblica via, agiva per l’accertamento di una servitù di passaggio pedonale e carraio a proprio favore, chiedendo che ne fosse dichiarata l’insussistenza di limitazioni derivanti dal posizionamento di cicli, motocicli o altre opere da parte del condominio. La servitù trovava titolo in un rogito del 1925, con il quale le originarie venditrici avevano alienato più immobili costituendo reciproci diritti di passaggio.

Il Tribunale riconosceva la servitù su alcune aree, ma la negava sulla restante porzione del sub 19. La Corte d’Appello, in parziale riforma, condannava il condominio alla rimozione dei cartelli e delle opere ostative, confermando però il rigetto quanto all’estensione del passo sull’intera area. I ricorrenti impugnavano la decisione in cassazione con quattro motivi.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo denunciava la violazione degli artt. 2644 e 2650 cod. civ., per avere la Corte territoriale ritenuto attendibile una consulenza tecnica che non aveva verificato gli oneri di pubblicità immobiliare. La censura è inammissibile, perché non coglie la ratio decidendi: la nota di trascrizione rileva unicamente ai fini dell’opponibilità a terzi del diritto reale, sicché il giudice di merito ne aveva correttamente escluso la rilevanza sulla determinazione dell’estensione della servitù.

Il secondo motivo deduceva la nullità della valutazione probatoria per violazione degli artt. 115 e 116 cod. proc. civ. Il Collegio osserva che la doglianza sull’art. 115 cod. proc. civ. è ammissibile solo se si denunci l’assunzione di prove non introdotte dalle parti, non già il diverso apprezzamento di quelle proposte. Nel caso concreto non si configura alcuna esclusione di prova legale, poiché la produzione dei documenti era nella disponibilità delle parti e alla sua carenza non poteva supplire il consulente.

Il terzo e il quarto motivo, esaminati congiuntamente, contestavano l’estensione della riserva di servitus altius non tollendi a tutti gli acquirenti, danti causa della ricorrente. La Corte richiama il principio secondo cui la misura della pubblicità e dell’opponibilità del titolo è data dalla rappresentazione per riassunto dell’atto racchiusa nella nota di trascrizione, non potendo tale conoscibilità legale essere sostituita da una conoscenza effettiva desumibile aliunde. La trascrizione opera indipendentemente da ogni menzione nel successivo atto di acquisto.

Applicando tale regola, ai ricorrenti — terzi rispetto agli originari atti riconducibili al rogito del 1925 — era opponibile la limitazione della servitù di passo desumibile dalla possibilità di erezione del muro. La nota di trascrizione relativa a uno degli acquisti conteneva la riserva di innalzare il muretto, escludendo implicitamente il passo sulla porzione controversa; riserva non riportata nella seconda nota, che pure costituiva la servitù di passaggio. Il giudice del merito non ha dunque operato alcuna estensione indebita. Il ricorso è rigettato, con condanna alle spese e alle ulteriori somme ex art. 96, commi 3 e 4, cod. proc. civ.