Nullità formale dell’atto traslativo e difformità edilizia parziale (Cass. civ. Sez. II n. 19552 del 16.07.2024)

Principi di diritto (Massima)
La nullità comminata dall’art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della legge n. 47 del 1985 è riconducibile all’art. 1418, terzo comma, cod. civ. e va qualificata come nullità testuale, non virtuale: colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali privi dell’indicazione degli estremi del titolo abilitativo, che tuttavia deve realmente esistere ed essere riferibile a quel determinato immobile. In presenza di un titolo urbanistico reale e riferito al cespite, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o difformità della costruzione realizzata. Ne consegue che la sentenza costitutiva ex art. 2932 cod. civ. è preclusa solo quando manchi radicalmente la dichiarazione degli estremi della concessione edilizia o il certificato di destinazione urbanistica, trattandosi di condizioni dell’azione rilevabili d’ufficio. La parziale difformità dell’opera dal permesso di costruire, purché non integri variazioni essenziali e non dia luogo a un organismo edilizio autonomamente utilizzabile, non incide sulla validità del negozio traslativo né inibisce l’effetto traslativo, neppure quando l’abuso non sia sanabile sul piano amministrativo.

Il Fatto

Con atto di citazione il promissario acquirente conveniva davanti al Tribunale di Alba gli eredi del promittente alienante, chiedendo pronunciarsi il trasferimento della proprietà di un immobile in forza di un preliminare di vendita stipulato dal dante causa, con corrispettivo in parte già versato. I convenuti eccepivano l’indeterminatezza dell’oggetto e chiedevano in via riconvenzionale la rescissione del preliminare per lesione o il risarcimento per dolo incidente. Dopo la cessione di una quota ereditaria a una società, che promuoveva autonomo giudizio di rescissione, i procedimenti erano riuniti.

Il Tribunale di Asti accoglieva la domanda di esecuzione in forma specifica e rigettava le altre. La Corte d’appello di Torino confermava integralmente la pronuncia, escludendo che la difformità edilizia accertata integrasse un’ipotesi di difformità totale. I soccombenti ricorrevano per cassazione, deducendo la nullità della sentenza per violazione delle norme urbanistiche e degli artt. 2932, 1418 e 1423 cod. civ., sul presupposto che l’abuso non sanabile rendesse l’immobile non commerciabile e precluso l’effetto traslativo.

La Motivazione della Corte

Il ricorso è infondato. La Corte ricostruisce la natura della nullità urbanistica richiamando la propria giurisprudenza, a partire da Sezioni Unite n. 8230 del 2019. La nullità è testuale e non già virtuale: si tratta di un’unica fattispecie che sanziona la mancata inclusione nell’atto degli estremi del titolo abilitativo, titolo che però deve realmente esistere ed essere riferibile all’immobile.

Su questo piano il Collegio è netto: in presenza nell’atto della dichiarazione degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferito al cespite, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o difformità della costruzione al titolo medesimo. Nella specie il titolo abilitativo esisteva realmente, come confermato dal richiamo all’autorizzazione edilizia del 1979, sicché nessuna preclusione si opponeva alla produzione giudiziale dell’effetto traslativo.

La Corte precisa poi che, in tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un preliminare di compravendita immobiliare, il giudice può disporre il trasferimento coattivo della proprietà solo quando manchi radicalmente la dichiarazione degli estremi della concessione edilizia, ovvero il certificato di destinazione urbanistica. Si tratta di condizioni dell’azione, rilevabili d’ufficio in ogni stato e grado, potendo intervenire anche in corso di causa e nel giudizio d’appello, senza incontrare le ordinarie preclusioni.

A fortiori, anche sul piano sostanziale la difformità contestata non avrebbe avuto valenza inibitoria. La Corte ribadisce che può pronunciarsi sentenza costitutiva ex art. 2932 cod. civ. in presenza di opere realizzate in parziale difformità dal permesso di costruire, che non integrino variazioni essenziali al progetto originario e non incidano sulla validità del negozio traslativo ai sensi dell’art. 40 della legge n. 47 del 1985.

Il Collegio richiama infine la giurisprudenza amministrativa sulla distinzione tra difformità totale e parziale: solo la prima comporta la realizzazione di un organismo edilizio diverso per caratteristiche tipologiche, plano-volumetriche o di utilizzazione, o volumi autonomamente utilizzabili. La parziale difformità presuppone invece modificazioni su elementi particolari e non essenziali. Nel caso concreto l’ampliamento di un bagno preesistente, pari in proporzione a circa il 4% dell’intera superficie, è stato ritenuto una mera difformità parziale, a prescindere dalla sua sanabilità sul piano amministrativo. Il ricorso è quindi rigettato, con condanna dei ricorrenti alle spese.