Obbligazioni propter rem e opere di urbanizzazione: onere sugli acquirenti dei lotti (TAR Sardegna n. 1055 del 21.11.2025)

Principi di diritto (Massima)
L’obbligo di realizzare le opere di urbanizzazione assunto dal lottizzante con la convenzione edilizia costituisce obbligazione propter rem e grava, in solido ai sensi dell’art. 1294 cod. civ., non solo su chi ha stipulato la convenzione, ma anche su chi ha richiesto il titolo edilizio, su chi ha edificato e sui loro aventi causa, compresi gli acquirenti dei lotti già edificati. Il rilascio del permesso di costruire presuppone l’esistenza delle opere o la loro previsione, ma non trasforma in obbligo ciò che la legge e la convenzione pongono a carico dei privati. Il Comune non è tenuto a sostituirsi al lottizzante inadempiente: l’escussione della fidejussione e l’attivazione del potere sostitutivo rientrano in una scelta discrezionale dell’amministrazione, che non è sindacabile come omissione dovuta. L’acquirente che sia egli stesso obbligato non può invocare la propria posizione debitoria per imporre all’ente un intervento in suo luogo.

Il Fatto

I ricorrenti, proprietari di immobili a destinazione abitativa nel piano di lottizzazione “Cala Zavorra” del Comune di Sarroch, hanno chiesto l’annullamento del provvedimento con cui il Responsabile dell’Area Tecnica ha respinto l’istanza di completamento e presa in consegna delle opere di urbanizzazione. La lottizzazione era stata disciplinata da una convenzione del 1988, integrata da una variante nel 2005, con garanzia fidejussoria prestata dalle società lottizzanti.

I ricorrenti hanno dedotto che, una volta approvato il piano e realizzate le abitazioni, il Comune non potesse sottrarsi all’obbligo di completare le opere o di escutere la fidejussione, e hanno chiesto l’accertamento dell’obbligo e la condanna al risarcimento. Il Comune e le società lottizzanti hanno resistito. Il ricorso è stato respinto.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove dal dato negoziale: gli artt. 3 e 6 della convenzione addossano ai lottizzanti, ai successori e agli aventi causa l’esecuzione e la manutenzione delle opere di urbanizzazione fino al collaudo. Da ciò deriva, per l’identità qualitativa delle prestazioni, il vincolo di solidarietà tra tutti i soggetti obbligati.

Il passaggio centrale riguarda la natura dell’obbligo. Richiamando Cass. civ. Sez. I n. 10947 del 1994, Cass. civ. Sez. II n. 6382 del 1988 e soprattutto Cons. Stato Sez. II n. 1952 del 2024, il TAR qualifica l’obbligazione come propter rem: essa segue il bene e si trasmette automaticamente agli acquirenti. Il riferimento agli aventi causa di chi ha edificato esclude che l’edificazione consumi o estingua il vincolo.

La tesi dei ricorrenti, secondo cui l’obbligo riguarderebbe il solo lotto edificabile e non quello già edificato, è respinta. Il Collegio valorizza il tenore testuale della convenzione e, in modo dirimente, la clausola degli atti di acquisto che richiama espressamente gli oneri e i limiti derivanti dalla lottizzazione: l’acquirente accetta così di subentrare nella posizione del lottizzante.

Ne consegue che il Comune non può essere chiamato a realizzare le opere al posto dei privati, né l’acquirente può pretendere l’escussione della polizza: questi è un obbligato, non un terzo. Il potere sostitutivo comunale è eventuale, non un obbligo automatico, e la sua attivazione rientra nella discrezionalità dell’ente nell’allocazione delle risorse. Il TAR rileva inoltre che le reti idrica e fognaria erano state collaudate e prese in carico dal gestore nel 2013, con presa in carico parziale dell’illuminazione nel 2016.

Quanto ai doveri di correttezza e buona fede, la censura è infondata: i precedenti invocati riguardano iniziative ingiunzionali dell’amministrazione che aggravavano la posizione dei destinatari, mentre nel caso di specie il Comune si è limitato a respingere l’istanza. La diffida era inoltre priva di specificazione degli interventi. Il ricorso è respinto con integrale compensazione delle spese.