Obblighi propter rem del lottizzante e presa in carico delle urbanizzazioni (TAR Lombardia n. 1195 del 29.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
La clausola della convenzione di lottizzazione che subordina la presa in carico delle opere di urbanizzazione da parte del Comune alla loro buona e regolare esecuzione e all’esistenza di un interesse collettivo non integra una condizione meramente potestativa, ma risponde all’interesse pubblico all’acquisizione di opere oggettivamente idonee alla loro funzione. Il trasferimento della proprietà delle opere al patrimonio indisponibile comunale non si produce per effetto della sola destinazione all’uso pubblico né di una delibera ricognitiva dell’interesse pubblico, occorrendo un titolo idoneo a trasferire il dominio. Gli obblighi derivanti dalla convenzione urbanistica hanno natura propter rem e gravano, in regime di ambulatorietà passiva, anche sugli aventi causa del lottizzante sino al passaggio di proprietà. Le domande di condanna al facere e al risarcimento proposte nei confronti del soggetto privato lottizzante esulano dalla giurisdizione del giudice amministrativo, difettando ogni esercizio, anche mediato, di pubblico potere.

Il Fatto

Un proprietario di un appartamento inserito in un comprensorio realizzato in esecuzione di una convenzione di lottizzazione del 1974 agisce in sede di giurisdizione esclusiva chiedendo l’accertamento dell’avvenuto trasferimento al Comune delle aree e delle opere di urbanizzazione, in particolare dell’impianto fognario e di depurazione, a far tempo dal 1991, e la declaratoria di nullità della clausola convenzionale che rimetteva all’arbitrio comunale la presa in carico.

Domanda connessa è l’accertamento del proprio difetto di legittimazione passiva rispetto agli obblighi manutentivi, oltre alla condanna del Comune e del lottizzante, in solido, alla messa a norma degli impianti, al risarcimento del danno e alla ripetizione di quanto versato per lavori asseritamente di spettanza pubblica. La vicenda trae origine da uno sversamento fognario e dalla conseguente ordinanza sindacale contingibile e urgente, poi revocata.

La Motivazione della Corte

Il Collegio concentra l’esame sull’impianto fognario e di depurazione, unico interesse sostanziale sotteso alle domande, nonostante il riferimento generico a tutte le opere di urbanizzazione. Quanto alla domanda di accertamento, il Tribunale rileva che il trasferimento della proprietà esige un titolo idoneo a trasferire il dominio, di natura derivativa o originaria, oppure un atto di imperio nei casi di legge. Nel caso concreto non è mai intervenuto alcun contratto, atto unilaterale, fatto acquisitivo a titolo originario o provvedimento ablativo.

La delibera consiliare del 1991, invocata come effetto traslativo automatico, si limita a riconoscere l’interesse pubblico alla presa in carico, subordinandola però all’esecuzione, a cura dei privati, degli interventi manutentivi necessari e alla verifica del regolare funzionamento dell’impianto: condizione mai avveratasi. Il Tribunale esclude inoltre che il mero assoggettamento all’uso pubblico o una previsione programmatica siano sufficienti a far acquisire al demanio l’area privata (Cons. Stato sez. V n. 1727 del 2019).

Né soccorre la dicatio ad patriam, istituto che costituirebbe al più una servitù di uso pubblico e non un modo di acquisto della proprietà, richiedendo una destinazione stabile, incondizionata e univoca del bene alle esigenze della collettività indistinta, della quale non è stata data prova (Cass. civ. Sez. II n. 14192 del 2025). Il Collegio ritiene quindi infondata la domanda di nullità dell’art. 7 della convenzione, qualificando la clausola come espressione dell’interesse pubblico all’acquisizione di opere funzionanti e non come condizione potestativa, richiamando Cons. Stato sez. IV n. 4511 del 2025.

Il collaudo del 1982 risulta meramente tecnico-amministrativo, privo dell’accertamento di funzionalità richiesto per le opere dinamiche; l’impianto si è rivelato inidoneo sin dall’origine. Quanto agli obblighi manutentivi, il Tribunale afferma la natura propter rem delle obbligazioni convenzionali, con ambulatorietà passiva a carico degli aventi causa (Cons. Stato sez. VII n. 5132 del 2025; Cass. civ. n. 11196 del 2007).

Sulla domanda di condanna, il Collegio accoglie l’eccezione di difetto di giurisdizione rispetto al lottizzante privato, non riconducibile a soggetti equiparati alla pubblica amministrazione (art. 103 Cost.), trattandosi di rapporti di diritto privato. Respinge invece l’analoga eccezione del Comune, sussistendo la giurisdizione esclusiva ex art. 133, comma 1, lett. f), c.p.a., ma rigetta le domande nel merito, per l’infondatezza dei presupposti e per il difetto di prova, con integrale compensazione delle spese.