L’omessa valutazione della convenzione ex art. 28-bis e il vizio motivazionale sulla gestione unitaria rendono illegittimo il diniego del permesso di costruire (TAR Puglia n. 1137 del 30.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
In materia edilizia, la mancata reiterazione di un motivo ostativo nei successivi preavvisi di rigetto non implica un tacito superamento dello stesso da parte dell’amministrazione, che può legittimamente riproporlo nel provvedimento finale, fermo l’obbligo di prospettare tempestivamente tutte le criticità emergenti dall’istruttoria. Il rilascio del permesso di costruire è subordinato alla presentazione di un piano di lottizzazione anche in aree già edificate e urbanizzate, ove le norme tecniche di attuazione lo prevedano e ciò sia funzionale all’armonico raccordo con il preesistente aggregato abitativo. È illegittimo il diniego che non valuti la bozza di convenzione ex art. 28-bis d.P.R. n. 380/2001 depositata dal privato in corso di procedimento, pretendendo la presentazione di una nuova istanza e aggravando irragionevolmente il procedimento. È altresì illegittimo, per difetto di motivazione, il diniego che affermi in modo generico la carenza della “gestione unitaria” di un complesso turistico-ricettivo, senza specificare le ragioni tecniche dell’inidoneità degli spazi comuni individuati dal progetto; tale carenza non è sanabile con l’integrazione postuma operata in giudizio.

Il Fatto

La società ricorrente impugnava il diniego definitivo del permesso di costruire per la realizzazione di un complesso immobiliare ad uso turistico in zona turistico-residenziale del Comune di Manduria, adottato con provvedimento del 18.3.2025. L’amministrazione aveva fondato il diniego su due motivi ostativi: la mancata presentazione di un preventivo piano di lottizzazione o di un permesso di costruire convenzionato ex art. 28-bis d.P.R. n. 380/2001, e la carenza di una gestione unitaria del complesso progettato, privo di spazi e aree comuni idonei al funzionamento della struttura turistico-ricettiva.

Nel corso del procedimento la società, dopo un primo preavviso di rigetto del 2020, aveva rimodulato il progetto trasformandolo in struttura ricettiva a gestione unitaria ex artt. 3 e 4 della L.R. Puglia n. 11/1999 — nella specie residenze turistico-alberghiere e condhotel — destinando un’unità abitativa al piano terra ai servizi comuni di ricevimento, portineria, informazioni, bar e prima colazione. Aveva inoltre depositato, sin dal 2020, una bozza di convenzione ex art. 28-bis, non valutata dall’ente.

La Motivazione della Corte

Il TAR ha accolto il ricorso entro i limiti delle censure fondate, annullando il provvedimento impugnato e condannando il comune alle spese.

Ha ritenuto infondata la doglianza sul tacito superamento del primo motivo ostativo, osservando che l’omessa reiterazione del profilo relativo al piano di lottizzazione nei preavvisi successivi non implica l’abbandono dell’originaria criticità: l’amministrazione, nell’evolversi del procedimento, può segnalare ulteriori motivi ostativi senza rinunciare a quelli già individuati, coerentemente con la ratio dell’art. 10-bis l. n. 241/1990. Ha altresì escluso che la avvenuta urbanizzazione dell’area rendesse superfluo il piano di lottizzazione, richiamando il principio per cui tale strumento si impone anche per aree già compromesse, al fine di un armonico raccordo con il preesistente aggregato abitativo, come da precedenti del Consiglio di Stato.

La Corte ha invece ravvisato la fondatezza della censura relativa all’omessa valutazione della bozza di convenzione depositata dalla società in corso di procedimento, ai sensi dell’art. 64, comma 2, c.p.a., per non essere stata contestata dall’amministrazione. Il diniego, che qualificava la convenzione come atto prodromico alternativo al piano di lottizzazione, ha confermato implicitamente di non averla esaminata, pretendendo una nuova istanza telematica e aggravando irragionevolmente il procedimento.

Quanto alla gestione unitaria, il TAR ha chiarito che il diniego va correlato esclusivamente al progetto rimodulato come struttura ricettiva, sicché le censure sulla realizzabilità del progetto originario sono prive di attuale interesse. Ha però ritenuto sussistente un evidente vizio motivazionale: il provvedimento è del tutto generico nell’affermare l’inidoneità degli spazi comuni, senza specificare le concrete ragioni tecniche per cui l’unità destinata ai servizi di ricevimento sia stata reputata insufficiente, tanto più che il requisito della gestione unitaria non trova fondamento nelle N.T.A. del P.R.G., ma nelle disposizioni definitorie della L.R. Puglia n. 11/1999.

Tali carenze motivazionali, ha concluso il Collegio, non sono sanabili con le argomentazioni difensive svolte in giudizio, essendo l’integrazione postuma della motivazione inammissibile, con conseguente annullamento del provvedimento, fermo il riesercizio del potere da parte dell’ente.