Oneri di urbanizzazione e cambio d’uso: prescrizione dal momento della conoscibilità oggettiva (Cons. Stato n. 10498 del 30.12.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di oneri di urbanizzazione conseguenti al cambio di destinazione d’uso, il termine di prescrizione ex art. 2935 c.c. decorre non dal giorno in cui il mutamento si è materialmente verificato, ma dal momento in cui il fatto costitutivo del diritto è divenuto oggettivamente percepibile dal creditore, secondo il modello dell’homo eiusdem condicionis et professionis. La liberalizzazione del mutamento di destinazione per unità inferiori a 150 mq., che esonera dall’obbligo di comunicazione, non impone all’Amministrazione di predisporre controlli generalizzati per evitare il decorso della prescrizione. Il Comune che abbia confidato nella veridicità della dichiarazione di fine lavori, dalla quale non emerge la destinazione effettiva, non è onerato di verifiche ulteriori. Le obbligazioni di pagamento degli oneri di urbanizzazione hanno natura reale e gravano, in virtù del carattere dell’ambulatorietà, anche sull’acquirente del bene.

Il Fatto

Nel 2002 una società presentava una d.i.a. per il frazionamento di un immobile in undici unità con destinazione laboratorio-uffici, con successiva dichiarazione di fine lavori; nella comunicazione il progettista asseverava la conformità delle opere ai tipi progettuali. Nel 2012, in occasione dell’istruttoria su un titolo edilizio minore relativo a una delle unità, l’Ufficio rilevava il cambio di destinazione d’uso verso l’abitazione e avviava il procedimento per il pagamento pro quota della monetizzazione di standard.

Il Comune emanava quindi il provvedimento di determinazione degli importi. Il TAR Lombardia annullava l’atto ritenendo prescritta la pretesa, sul presupposto che il termine decorresse dal momento del cambio d’uso. Il Comune appellava, contestando la decorrenza della prescrizione.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge l’eccezione di inammissibilità dell’appello: le incongruenze nel richiamo alla sentenza di primo grado non inficiano la parte restante dell’atto, dalla quale si desumono con chiarezza le censure. Nel merito l’appello è fondato.

Il punto di partenza è l’art. 2935 c.c., che fa decorrere la prescrizione dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere. Occorre distinguere il fatto materiale che genera il diritto del Comune dalla sua conoscibilità, che costituisce il dies a quo. La norma va letta nel senso che il termine decorre da quando il fatto è oggettivamente conoscibile dal creditore secondo l’agente modello; diversamente il principio non troverebbe applicazione razionale. Il Collegio richiama in via analogica l’orientamento sul risarcimento del danno, secondo cui la prescrizione decorre da quando il pregiudizio è percepito come ingiusto e imputabile a qualcuno (Cass. civ., sez. III, 13/11/2024, n. 29328).

La tesi del TAR, secondo cui il diritto decorrerebbe dal fatto materiale anche perché la circolare comunale n. 4/2002 esonerava dalla comunicazione i mutamenti per unità sotto i 150 mq., non è condivisibile. La liberalizzazione prevista dalla legge Regione Lombardia n. 1/2001 non implica che il Comune dovesse predisporre controlli tempestivi né che l’inerzia dell’interessato potesse impedire il decorso del termine.

Nel caso concreto, dalla dichiarazione di fine lavori resa ai sensi dell’art. 2 l. 662/1996 emergeva la sola destinazione a laboratorio-uffici; nessun elemento lasciava desumere quella residenziale. Il Comune ha quindi confidato nella veridicità della dichiarazione, senza oneri di verifica ulteriori. Il profilo della conformità urbanistica va tenuto distinto da quello della prescrizione: questa decorre dal 2012, quando l’istruttoria sul titolo minore ha reso il cambio d’uso oggettivamente percepibile. La soluzione è coerente con i principi di leale collaborazione e correttezza cristallizzati nell’art. 2, comma 2-bis, l. 241/1990.

Accertata la non prescrizione, il Collegio esamina i motivi riproposti dall’appellata, che nega la propria obbligazione per non essere intestataria del titolo né autrice del mutamento. La giurisprudenza costante (Cons. Stato, sez. IV, n. 6333/2011; n. 6624/2018; n. 7254/2024) afferma la natura reale delle obbligazioni di pagamento degli oneri, caratterizzate dall’ambulatorietà e gravanti anche sull’acquirente. L’appello è quindi accolto e il ricorso di primo grado respinto, con compensazione delle spese.