Patto atipico lecito senza vaglio meritevolezza se causa certa (Cass. civ. Sez. II n. 7447 del 20.03.2024)

Principi di diritto (Massima)
Il giudizio di meritevolezza di cui all’art. 1322, comma 2, cod. civ. non può essere esteso a un patto atipico lecito quando le ragioni concrete dello scambio risultino con chiarezza. Lo squilibrio originario tra le attribuzioni reciproche non incide sulla causa del contratto, ma opera sul piano degli effetti e dell’esecuzione del rapporto, con i rimedi risolutori che ne derivano. Solo l’assenza di una ragione giustificatrice dello scambio, collocata tra il difetto e l’illiceità della causa, giustifica il controllo di meritevolezza. Il patto atipico che assume funzione di garanzia di rischi trasferiti da una parte all’altra conserva quindi piena validità, salva la verifica dell’equilibrio complessivo degli interessi.

Il Fatto

Con rogito del 2002 l’acquirente comprava immobili già promessi in vendita, tra cui un’area a giardino, e conveniva i venditori davanti al Tribunale di Napoli per ottenere rimborsi di spese di sistemazione, il pagamento di oneri di sanatoria e una penale per il ritardo nell’eliminazione delle opere abusive, oltre alla riduzione del prezzo per il diminuito valore dell’immobile.

Il primo giudice accoglieva solo in parte le domande e dichiarava inefficace la clausola penale in quanto vessatoria. La Corte d’Appello di Napoli rigettava integralmente il gravame, ritenendo il patto non qualificabile come clausola penale e non superante il vaglio di meritevolezza per squilibrio negoziale. Il ricorrente proponeva quattro motivi di cassazione.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo, sul mancato rimborso delle spese di sanatoria e delle ulteriori voci documentate, è inammissibile: la doglianza investe il merito e la valutazione delle prove. La Corte territoriale ha spiegato che il computo metrico ha costituito il limite pattizio della spesa rimborsabile, senza che la parte obbligata potesse restare esposta alle scelte della controparte. L’interpretazione dell’atto negoziale è accertamento di fatto riservato al giudice di merito, censurabile solo per violazione dei canoni ermeneutici o per motivazione illogica. Non basta invocare le regole legali sul contratto: occorre precisare in qual modo il giudice se ne sia discostato. Anche la censura sugli artt. 115 e 116 cod. proc. civ. investe l’apprezzamento delle prove e non è sindacabile.

Il secondo motivo è fondato. Il patto inserito nell’atto pubblico obbligava i venditori, in caso di ritardo nel completamento dei lavori, a versare una penale giornaliera, con assegno consegnato in anticipo all’acquirente e salvezza degli ulteriori danni. La Corte d’appello, esclusa la qualificazione come clausola penale per difetto di inadempimento imputabile, lo aveva sottoposto al vaglio di meritevolezza con esito negativo.

Il Collegio dissente. Il riferimento al precedente invocato dal ricorrente è inconferente, perché riguarda un rapporto tra consumatore e professionista, mentre qui il rapporto è tra parti private. Lo squilibrio originario dello scambio non attiene alla causa ma agli effetti: quando la prestazione reciproca conserva contenuto lecito, non spetta al giudice il giudizio sull’equilibrio dei valori scambiati. La causa giustificatrice non è affatto mancante: essa risiede nell’intento di garanzia rispetto a rischi dei quali l’acquirente si è spogliato e dei quali si è fatta carico la parte venditrice.

Il terzo motivo è inammissibile, avendo la Corte d’appello valutato nel merito come fumosi e generici gli assunti sulla diminuzione di valore. Il quarto motivo è fondato per quanto di ragione: le somme per la sistemazione dell’immobile e la riduzione del prezzo ex art. 1492 cod. civ. costituiscono debiti di valuta, con la conseguenza che la svalutazione non giustifica l’automatico risarcimento del maggior danno. Gli interessi legali vanno invece riconosciuti dalla richiesta al saldo. La sentenza è cassata e il giudizio rinviato alla Corte d’Appello di Napoli in diversa composizione.