Sottotetto e lastrico solare: presunzione di condominialità e onere della prova contraria (Cass. civ. Sez. II n. 20835 del 25.07.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di condominio negli edifici, la presunzione di condominialità dei beni elencati dall’art. 1117 c.c. — che costituisce regola generale di attribuzione della proprietà e non presunzione in senso proprio — può essere vinta soltanto mediante la prova certa che il bene non sia mai stato di proprietà comune. A tal fine occorre un titolo anteriore all’insorgenza del condominio, ovvero la dimostrazione dell’acquisto per usucapione. È irrilevante, in senso contrario, la circostanza che l’accesso al bene avvenga solo tramite scala interna a una unità esclusiva, o che il bene non risulti indicato nel regolamento condominiale. Nel giudizio di legittimità è inammissibile il motivo che si risolva in una revisione del giudizio di fatto e delle valutazioni probatorie del giudice di merito.

Il Fatto

La proprietaria di un appartamento conveniva in giudizio i proprietari dell’unità soprastante, deducendo che costoro avevano modificato senza titolo il tetto di copertura dello stabile, sul presupposto di essere proprietari esclusivi del sottotetto. La domanda era diretta al ripristino e al risarcimento del danno, o in subordine al pagamento dell’indennità ex art. 1127 c.c. per l’aumento del diritto sulle parti comuni.

Il Tribunale accoglieva la domanda principale; la Corte di Appello rigettava il gravame, confermando la decisione di prime cure. I soccombenti proponevano ricorso per cassazione affidato a sette motivi, deducendo la natura esclusiva del sottotetto e del lastrico solare e censurando la motivazione della sentenza di appello.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina congiuntamente i motivi, tutti attinenti alla ricostruzione del fatto e all’apprezzamento delle prove, dichiarandoli in parte infondati e in parte inammissibili. Il quinto e il sesto motivo, incentrati sull’omesso esame di un fatto decisivo, sono inammissibili per la ricorrenza di una ipotesi di doppia conforme: la stessa parte ricorrente aveva ammesso che la motivazione del giudice di appello era “meramente sovrapponibile” a quella del primo giudice.

Quanto alla dedotta omessa pronuncia su un motivo di appello, la Corte rileva che il giudice distrettuale ha scrutato tutte le censure, vagliandole congiuntamente e ravvisando la natura condominiale dell’area; i ricorrenti, peraltro, neppure riproducono il motivo di cui lamentano l’omesso esame. La motivazione, pur stringata, non è viziata da apparenza né manifestamente illogica, integrando il cd. minimo costituzionale, secondo l’insegnamento delle Sezioni Unite n. 8053 del 2014.

L’errore di percezione, ove sussistente, avrebbe dovuto essere fatto valere con la revocazione, non con il ricorso per cassazione. Quanto alla violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., la Corte ribadisce che è inammissibile la doglianza con cui si pretende di attribuire alle prove un apprezzamento diverso, essendo la valutazione riservata al giudice di merito, salvo le ipotesi — non ricorrenti — individuate dalle Sezioni Unite n. 20867 del 2020.

Nel merito, la Corte conferma che la presunzione di condominialità dei beni ex art. 1117 c.c. tutela la proprietà comune senza richiedere il rigore probatorio della rivendicazione: è sufficiente l’attitudine funzionale del bene al servizio o godimento collettivo, spettando al condomino che ne affermi la proprietà esclusiva fornirne la prova. Non sono decisive le risultanze del regolamento condominiale né l’inclusione del bene nelle tabelle millesimali. Poiché i ricorrenti non hanno allegato un titolo idoneo a dimostrare la proprietà esclusiva, il ricorso è rigettato.