Penale per inadempimento e indennità di occupazione senza titolo: due funzioni diverse (Cass. civ. Sez. II n. 24398 del 02.09.2025)

Principi di diritto (Massima)
La penale per l’inadempimento e l’indennità di occupazione sono istituti che svolgono funzioni diverse. La prima predetermina il danno da risoluzione del preliminare e comprende l’interesse negativo, cioè il danno da tempo e occasioni perdute e le spese sostenute. La seconda ristora pregiudizi ulteriori, derivanti dal godimento del bene da parte di chi ne è privo di titolo. Ne consegue che la penale pattuita dalle parti per l’inadempimento del promissario acquirente non può costituire criterio di quantificazione dell’indennità di occupazione dell’immobile che, dopo la risoluzione del preliminare per inadempimento del promittente venditore, risulti detenuto senza titolo dal promissario acquirente.

Il Fatto

Una società promissaria acquirente conviene in giudizio i promittenti venditori di un immobile. Deduce che il contratto preliminare era subordinato alla risoluzione per mutuo consenso di una donazione e che tale risoluzione costituiva condizione essenziale. Il definitivo non viene stipulato e la promissaria, dopo aver versato parte del prezzo, agisce in primo grado per l’esecuzione in forma specifica e, in subordine, per la risoluzione con restituzione delle somme e pagamento del doppio della caparra confirmatoria.

Il Tribunale dichiara la risoluzione per inadempimento dei venditori e li condanna alla restituzione e al doppio della caparra, rigettando la domanda di indennità di occupazione proposta dalla promittente venditrice. La Corte d’appello, in parziale riforma, condanna la promissaria a pagare a quest’ultima una somma a titolo di indennità per l’occupazione dell’immobile. Ricorre per cassazione la società; resiste con controricorso la promittente venditrice, che propone ricorso incidentale.

La Motivazione della Corte

Il ricorso principale contesta il criterio di quantificazione dell’indennità. La Corte territoriale aveva assunto a base del calcolo la somma mensile prevista a titolo di penale nella scrittura integrativa, ritenendola una quantificazione pattizia del valore d’uso del bene, idonea a fondare la liquidazione equitativa.

La Suprema Corte ritiene il ragionamento non corretto. La penale era prevista per l’ipotesi di inadempimento della promissaria acquirente e di mancato tempestivo rilascio dell’immobile. Nel caso esaminato, invece, la risoluzione è dipesa dall’inadempimento della promittente venditrice e l’indennità attiene alla detenzione dell’immobile concessa in vista di un preliminare venuto meno per fatto della medesima promittente.

Assume rilievo decisivo la diversità funzionale dei due istituti. La penale predetermina il danno da risoluzione del preliminare, includendo l’interesse negativo, cioè il danno da tempo e occasioni perdute e le spese sostenute. L’indennità di occupazione ristora pregiudizi differenti, derivanti dal fatto che il bene è goduto senza titolo da altri. Il collegio richiama, sul punto, Cass. n. 5651/2023.

Irrilevante è la dichiarazione, contenuta nella scrittura, che il canone locativo sarebbe stato pari all’importo della penale: essa era formulata avuto riguardo all’interesse della parte promittente venditrice, poi rivelatasi inadempiente. L’ultimo paragrafo dell’articolo che disciplina l’inadempimento della promittente venditrice non prevede alcuna penale.

Il motivo di ricorso è quindi fondato nel primo profilo, con assorbimento delle censure ulteriori. Il ricorso incidentale, che contesta la condanna al doppio della caparra e deduce l’omesso esame di un fatto decisivo, è rigettato: l’interpretazione della domanda spetta al giudice di merito e non è censurabile se motivata, come nella specie, con argomenti non apparenti. La sentenza è cassata con rinvio alla Corte d’appello di Palermo, in diversa composizione.