Il permesso di costruire non determina di per sé la variazione del classamento catastale (Cass. civ. Sez. 5 n. 13636 del 11.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il provvedimento di attribuzione della rendita catastale di un immobile è un atto tributario che inerisce al bene secondo una prospettiva di tipo reale: l’idoneità del bene a produrre ricchezza va ricondotta prioritariamente alla sua destinazione funzionale e produttiva, da accertarsi in riferimento alle potenzialità di utilizzo che non contrastino con la disciplina urbanistica, e non al concreto uso che ne venga fatto. Il provvedimento di modifica della destinazione d’uso dell’immobile costituisce il presupposto di legittimità dell’utilizzazione del bene ma non comporta, di per sé, la variazione del classamento catastale, che resta ancorato alle caratteristiche oggettive e alla potenzialità reddituale ordinaria dell’unità immobiliare, salvo che il mutamento di destinazione si accompagni a interventi edilizi tali da rendere non più coerente il precedente inquadramento. L’attività in concreto svolta può costituire solo un elemento ad colorandum, rafforzativo ma mai alternativo alla valutazione oggettiva.

Il Fatto

La società contribuente, nuda proprietaria di un complesso immobiliare in Milano, impugnò quattro avvisi di accertamento relativi all’attribuzione di classamento e rendita catastale, dopo il rigetto di una proposta di riclassamento dell’unità, accatastata in categoria D/8, nella categoria ordinaria B/1. La Commissione Tributaria Regionale della Lombardia respinse l’appello, ritenendo che il compendio, pur censito come unità distinte, costituisse un complesso omogeneo concepito per attività direzionali e che la qualifica soggettiva del proprietario non potesse incidere sulla procedura di accatastamento.

Il giudice di merito escluse altresì che rilevasse il cambio di destinazione d’uso riconosciuto dal comune di Milano per attività socio-culturale-religiosa, non essendo intervenute trasformazioni strutturali. Avverso tale decisione la società ha proposto ricorso per cassazione con due motivi, cui resiste l’Agenzia delle Entrate.

La Motivazione della Corte

Con il primo motivo la ricorrente ha dedotto la violazione degli artt. 61, 62 e 63 del d.P.R. n. 1142 del 1942, sostenendo che l’autorizzazione comunale al mutamento di destinazione d’uso avrebbe imposto il riclassamento dell’immobile. La Corte ha preliminarmente richiamato il consolidato principio per cui il classamento è un atto tributario a natura reale, ancorato alla destinazione ordinaria desunta dalle caratteristiche costruttive e tipologiche del bene e non all’uso concreto. Ha quindi chiarito che il provvedimento di modifica della destinazione d’uso non determina automaticamente la variazione catastale: esso è solo il presupposto di legittimità dell’utilizzazione, mentre il classamento resta legato alla potenzialità reddituale ordinaria, salvo che il mutamento si accompagni a interventi edilizi idonei a rendere obsoleto il precedente inquadramento.

Nel caso di specie, il giudice di merito aveva accertato che l’immobile presentava caratteristiche di centro direzionale e che gli interventi edilizi erano stati limitati alla demolizione di tramezzi interni, senza radicali trasformazioni. La Corte ha valorizzato l’autonomia dell’ordinamento catastale rispetto ad altri settori, richiamando la giurisprudenza per cui l’indipendenza del classamento opera anche rispetto a vincoli amministrativi o legislativi non dettanti disposizioni in materia di catasto. Il primo motivo è stato, pertanto, respinto.

Con il secondo motivo la società ha denunciato la nullità della sentenza per motivazione apparente, per la mancata considerazione di una relazione tecnica depositata. La Corte ha ribadito che, dopo la riformulazione dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., il sindacato di legittimità sulla motivazione è limitato alle anomalie che si tramutano in violazione di legge costituzionalmente rilevante: mancanza assoluta, motivazione apparente, contrasto irriducibile o motivazione perplessa. Nel processo tributario, la perizia di parte ha valore di allegazione difensiva a contenuto tecnico, priva di efficacia probatoria, il cui apprezzamento è rimesso al giudice di merito, senza obbligo di tenerne conto; la sua omessa valutazione non integra il vizio di omesso esame di un fatto decisivo.

La motivazione della sentenza impugnata è stata ritenuta ben al di sopra del minimo costituzionale, rendendo percepibile l’iter logico-giuridico seguito. Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna della ricorrente alla rifusione delle spese e declaratoria dei presupposti per il versamento dell’ulteriore contributo unificato.