Pertinenza urbanistica e collegamento interno: il diniego di sanatoria è illegittimo (TAR Lombardia n. 1019 del 24.03.2025)

Principi di diritto (Massima)
La nozione di pertinenza urbanistica si distingue da quella civilistica e postula l’esiguità quantitativa del manufatto, la sua incapacità di autonoma utilizzazione e un rapporto di strumentalità funzionale rispetto all’edificio principale. La realizzazione di un collegamento interno tra il vano principale e il ripostiglio pertinenziale non integra, di per sé, una nuova costruzione né fa venir meno il vincolo pertinenziale, quando il manufatto conservi separazione fisica e destinazione autonoma. Il diniego di permesso di costruire in sanatoria che qualifichi l’opera come nuova costruzione, senza verificare il rapporto di servizio, è illegittimo per difetto di istruttoria e travisamento dei presupposti.

Il Fatto

La ricorrente ha impugnato il diniego definitivo del permesso di costruire in sanatoria rilasciato dal Comune, con il quale è stata respinta l’istanza di accertamento di conformità volta a sanare un intervento di trasformazione di un vano ripostiglio collegato internamente al locale destinato a soggiorno, mediante l’eliminazione della finestra e della porta esterne e la posa di una porta scorrevole.

Il Comune ha sostenuto che il collegamento tra il vano e il ripostiglio facesse venir meno il vincolo di pertinenzialità, con conseguente violazione delle distanze dai confini. La ricorrente ha censurato il diniego per difetto di motivazione, omessa considerazione delle memorie ex art. 10-bis della l. 241/1990 e erronea applicazione della nozione di nuova costruzione. La causa è giunta alla decisione dopo il rigetto della domanda cautelare.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove dalla distinzione tra pertinenza civilistica e pertinenza urbanistica, rilevando che quest’ultima presenta caratteri propri. L’opera deve essere preordinata a un’oggettiva esigenza dell’edificio principale, essere sfornita di autonomo valore di mercato e presentare un volume minimo incompatibile con una destinazione autonoma e diversa da quella servente.

Il rapporto con la costruzione preesistente deve essere di mera subordinazione, non di integrazione, ed esprimere un carattere di strumentalità funzionale volto a rendere più agevole e funzionale l’uso del bene principale. A conferma, la Corte richiama il consolidato orientamento secondo cui gli elementi distintivi delle pertinenze sono l’esiguità quantitativa del manufatto e l’esistenza di un collegamento funzionale che ne impedisca l’utilizzo separato.

Nel caso concreto, la trasformazione edilizia ha in realtà rafforzato il collegamento funzionale del ripostiglio con la porzione di immobile del medesimo proprietario, senza eliminare l’autonomia della funzione pertinenziale. Il vano è rimasto un ripostiglio e ha conservato sia la separazione fisica, garantita dalla porta scorrevole, sia la destinazione autonoma. Il Comune, quindi, ha fondato il diniego su un presupposto erroneo.

Ne consegue l’accoglimento del ricorso e l’annullamento degli atti impugnati. Il diverso esito della fase cautelare giustifica la compensazione delle spese di lite tra le parti.