Piazzale condominiale: il richiamo alla pertinenza non prevale sul trasferimento pro quota (Trib. Potenza 1882/2026)
Tribunale ordinario di Potenza, Sezione civile, sentenza n. 1882 del 10 luglio 2026 (R.G. n. 1684/2018) — Giudice dott.ssa Adelia Tomasetti
Il principio
Il riferimento al “pertinenziale piazzale” contenuto in una clausola di compravendita non attribuisce necessariamente la proprietà esclusiva dell’area quando il contratto, letto nel suo complesso, trasferisce pro quota le aree circostanti e i diritti condominiali, mentre i dati catastali, le planimetrie e il comportamento successivo delle parti confermano la destinazione comune.
Il fatto
L’acquirente di un alloggio in un’ex casa cantoniera rivendicava la proprietà esclusiva del piazzale antistante, chiedendo la cessazione delle turbative degli altri proprietari e il risarcimento dei danni. La società proprietaria di un’altra unità interveniva sostenendo la natura comune dell’area e domandando la rimozione delle opere che ne impedivano il pari uso.
La motivazione
Il Tribunale ha qualificato la domanda come azione negatoria ex art. 949 c.c. e interpretato il contratto secondo gli artt. 1362, 1363 e 1366 c.c. Il dato letterale della prima clausola è stato coordinato con quella che includeva soltanto pro quota l’area circostante e i diritti condominiali. Il piazzale aveva una distinta identificazione catastale, non figurava tra i beni individuati dalle planimetrie e non era stata costituita alcuna servitù per consentire l’accesso alle altre unità. Anche il comportamento dell’attrice, che per anni si era dichiarata condomina e aveva chiesto un regolamento d’uso, confermava la comproprietà. Richiamate Cass. n. 9262/2026 e Cass. n. 27186/2022, la pretesa di proprietà esclusiva è stata rigettata. È stata ordinata la rimozione dei cancelli divisori e della veranda, incompatibili con il pari uso previsto dall’art. 1102 c.c.; per la tettoia già rimossa è cessata la materia del contendere.
Implicazioni pratiche
L’oggetto della vendita immobiliare va ricostruito coordinando tutte le clausole, i dati catastali, le planimetrie e la condotta esecutiva. Sulle aree comuni non sono consentite delimitazioni o costruzioni che sottraggano agli altri comproprietari la possibilità di un uso paritario.
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