Pignoramento non impedisce demolizione immobile abusivo né acquisizione patrimonio comunale (Cons. Stato n. 10373 del 29.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
La sussistenza di un pignoramento immobiliare trascritto non osta all’esecuzione dell’ordine di demolizione di un immobile abusivo. Il debitore, di norma custode ex lege, non compie un atto di disposizione, ma un’attività dovuta riconducibile alla diligente custodia, e non incorre nelle sanzioni dell’art. 650 cod. pen. L’acquisizione gratuita della costruzione abusiva al patrimonio indisponibile comunale dà luogo ad acquisto a titolo originario: i pesi e i vincoli preesistenti, comprese ipoteche e trascrizioni, sono caducati. La speciale disciplina che consente la vendita esecutiva dei beni abusivi non muta la natura sostanziale dell’abuso né i presupposti della sanatoria. Non occorre un nuovo accertamento dell’inottemperanza quando l’ordinanza di demolizione, già sospesa in via cautelare, sia rimasta ineseguita e tale situazione sia pacifica.

Il Fatto

Una società proprietaria di un immobile realizzato in difformità lamenta l’acquisizione al patrimonio comunale delle opere abusive, disposta dopo l’accertamento di inottemperanza a una precedente ordinanza di demolizione. L’immobile è gravato da pignoramento immobiliare trascritto, circostanza che la società ritiene ostativa all’esecuzione dell’ordine: il debitore, adempiendo, si esporrebbe alle sanzioni penali dell’art. 650 cod. pen.

Il TAR Campania, con sentenza breve, respinge in parte e dichiara inammissibile in parte il ricorso. La società appella e ripropone le censure disattese, deducendo l’impossibilità giuridica di ottemperare, l’affidamento maturato per il lungo tempo trascorso e la necessità di un nuovo accertamento dell’inottemperanza dopo la pubblicazione della sentenza che aveva rigettato l’impugnazione dell’ordine di demolizione.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato affronta anzitutto il rapporto tra esecuzione forzata e poteri sanzionatori edilizi. Il collegio richiama la giurisprudenza consolidata secondo cui la presenza del pignoramento non paralizza l’ordine di demolizione: l’attività del debitore non è annoverabile tra gli atti di disposizione, ma costituisce adempimento di un obbligo ascrivibile alla diligente custodia (TAR Piemonte, sez. II, n. 791 del 2018).

La Corte chiarisce la ratio della disciplina eccezionale che rende vendibili in sede esecutiva i beni abusivi, ordinariamente incommerciabili: evitare che l’inerzia dell’amministrazione paralizzi sine die le procedure esecutive. Tale disciplina, tuttavia, non incide sulla natura sostanziale dell’abuso né sui presupposti della sanatoria: gli artt. 40, comma 6, l. n. 47 del 1985 e 31, comma 5, d.P.R. n. 380 del 2001 rimettono in termini l’acquirente in sede esecutiva, ma se la struttura non è sanabile tale resta anche per lui, divenendo un onere e non un valore.

Il collegio richiama l’orientamento di legittimità (Cass. sez. III n. 23453/2017, che a sua volta cita Cass. sez. 3 n. 1693 del 2006): l’acquisizione gratuita dà luogo ad acquisto a titolo originario, con caducazione di ipoteche e pesi preesistenti, senza che rilevi l’anteriorità della trascrizione; la fattispecie è assimilabile al perimento del bene. Respinge perciò la tesi dell’impossibilità giuridica di ottemperare.

La Corte esamina poi la Corte cost. n. 160 del 2024, che ha dichiarato illegittimo l’art. 7, terzo comma, l. n. 47 del 1985 nella parte in cui non salva il diritto di ipoteca del creditore non responsabile dell’abuso: tale pronuncia tutela il creditore, ma non afferma l’impossibilità di eseguire la demolizione. Quanto all’affidamento, il collegio richiama la doverosità dei provvedimenti sanzionatori e l’irrilevanza del tempo trascorso, rilevando che l’appello non muove specifiche critiche sul punto.

Infine, sull’asserita necessità di un nuovo accertamento dell’inottemperanza, la Corte osserva che l’ordinanza di demolizione, solo provvisoriamente sospesa, è rimasta ineseguita e la situazione è stata puntualmente accertata: non occorre rinnovare un accertamento su circostanze pacifiche. L’appello è respinto, con condanna alle spese.