Plusvalenza su terreno edificabile tassabile per cassa a prescindere dall’utilizzo del prezzo (Cass. civ. Sez. V n. 34392 del 28.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
Le plusvalenze immobiliari di cui all’art. 67, comma 1, lett. b), del TUIR conseguenti alla cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria sono imponibili nell’anno in cui il corrispettivo è effettivamente percepito, in applicazione del principio di cassa sancito dall’art. 68, comma 1, del TUIR. È irrilevante, a tal fine, che l’atto di compravendita sia stato stipulato in un anno precedente, mediante conferimento di procura a vendere. La plusvalenza è costituita dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo d’imposta e il prezzo di acquisto aumentato di ogni altro costo inerente al bene. Non assume rilievo la destinazione della somma incassata, poiché ciò che conta è che il contribuente abbia ottenuto dalla cessione un corrispettivo superiore a quello pagato per l’acquisto.

Il Fatto

La Direzione Provinciale di Ragusa dell’Agenzia delle Entrate notificava a una contribuente, nella qualità di erede, un avviso di accertamento per l’anno 2007. L’Ufficio recuperava a tassazione separata la plusvalenza asseritamente realizzata dal de cuius per la cessione a titolo oneroso della quota indivisa di un terreno edificabile. La plusvalenza era quantificata in 83.139 euro, pari alla differenza fra il prezzo dichiarato nell’atto di compravendita e il costo di acquisto rivalutato.

La contribuente impugnava l’atto. La CTP di Ragusa accoglieva in parte il ricorso, rideterminando la plusvalenza in 4.959 euro, calcolata sulla base del valore attribuito al bene nella transazione del 2003. La CTR Sicilia, sezione staccata di Catania, riformava la decisione, accogliendo l’appello dell’Amministrazione. La contribuente ricorreva per cassazione con due motivi.

La Motivazione della Corte

Con il primo motivo la ricorrente denunciava la nullità della sentenza per motivazione solo apparente e contraddittoria, con violazione degli artt. 36 e 61 del d.lgs. n. 546 del 1992 e dell’art. 118 disp. att. c.p.c. La Corte ha ritenuto la doglianza infondata: la CTR ha spiegato che, ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. b), del TUIR, il prezzo rilevante era quello dichiarato nell’atto del 2007, non quello stimato nella transazione del 2003. La motivazione esiste, è intelligibile e non presenta irriducibile contraddittorietà, restando esclusa la violazione del minimo costituzionale di cui all’art. 111, comma 6, Cost., secondo l’indirizzo delle Sezioni Unite nn. 8053-8054/2014.

Con il secondo motivo si lamentava la violazione dell’art. 67, comma 1, lett. b), del d.P.R. n. 917 del 1986. La ricorrente sosteneva che, per effetto della procura a vendere conferita nel 2003 con obbligo di riversare le somme alla banca, l’aumento di valore non aveva avuto alcun riflesso patrimoniale per il cedente, configurandosi una datio in solutum.

La Corte ha richiamato l’art. 68, comma 1, del TUIR, secondo cui le plusvalenze sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo d’imposta e il prezzo di acquisto. Sul punto ha ricordato il consolidato orientamento per cui tali plusvalenze, in difetto delle finalità speculative di cui all’art. 76 del d.P.R. n. 597 del 1973, sono imponibili nell’anno di effettiva percezione del corrispettivo, per il principio di cassa, risultando irrilevante che la compravendita sia stata stipulata in un anno precedente (Cass. n. 21115/2020, Cass. n. 23893/2019, Cass. n. 14618/2024).

La CTR ha quindi rettamente ritenuto che nel 2007 il cedente conseguì una plusvalenza per la cessione della quota di terreno edificabile a un corrispettivo superiore a quello di acquisto. È irrilevante che l’intero prezzo sia stato riversato alla banca in adempimento degli obblighi assunti con la transazione: ciò che conta è che il contribuente abbia ottenuto un corrispettivo maggiore di quello pagato, a prescindere dall’utilizzo della somma percepita. Richiamando l’art. 1 del TUIR, la Corte ha precisato che il possesso di reddito evoca la riferibilità allo stesso dei poteri di disposizione (Cass. n. 307/2025, Cass. n. 433/2013). Il reddito fu dunque posseduto nel 2007, avendo il cedente disposto liberamente della somma tramite il procuratore. Il ricorso è stato respinto, con attestazione del contributo unificato ex art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002.