ICI, scrittura privata senza data certa inopponibile al Comune (Cass. civ. Sez. V n. 33622 del 22.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
La scrittura privata non autenticata costitutiva di un diritto di abitazione, priva di data certa, non è opponibile al Comune ai fini dell’ICI. Nel concetto di terzo di cui all’art. 2704 cod. civ. rientra anche l’amministrazione titolare del potere impositivo, quando la data dell’atto è determinante per l’esatta individuazione del soggetto passivo. Il documento che non rechi data certa né trascrizione non prova la titolarità del diritto reale e non esonera il proprietario dall’obbligazione tributaria.

Il Fatto

Il contribuente impugnava davanti alla Commissione Tributaria Provinciale di Lecce un avviso di accertamento del Comune per il mancato pagamento dell’ICI relativa all’anno 2008, su due immobili di sua proprietà. Eccepiva di essere nudo proprietario dell’unità immobiliare, essendo titolare del diritto di abitazione la madre in forza di scrittura privata del 30.1.2001; quanto al garage, sosteneva la natura di pertinenza dell’abitazione principale.

La Commissione Provinciale accoglieva parzialmente il ricorso, riconoscendo l’esenzione della pertinenza e respingendo il resto, perché l’atto costitutivo del diritto di abitazione era privo di data certa e di trascrizione e, dunque, non opponibile a terzi. La Commissione Tributaria Regionale rigettava l’appello del contribuente, confermando la decisione di primo grado. Il contribuente ricorreva allora per cassazione con due motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte rileva anzitutto un difetto di autosufficienza del ricorso: la cronistoria della vicenda processuale era stata desunta dal controricorso del Comune, perché il contribuente aveva sovrapposto atti impositivi e giudizi diversi da quello oggetto di impugnazione. Manca inoltre l’esposizione delle rationes decidendi del primo grado e dei motivi d’appello.

Il primo motivo, articolato ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., è inammissibile: elenca i documenti non esaminati dal giudice di merito senza indicare in quale atto del giudizio essi siano stati prodotti. La Corte ricorda che l’onere di autosufficienza ex art. 366, primo comma, n. 6, cod. proc. civ. è compatibile con l’art. 6 CEDU solo se non trasmoda in eccessivo formalismo, ma resta soddisfatto quando i documenti sono riassunti, trascritti nei passaggi essenziali o riferiti alla fase processuale di produzione. Nella specie, in regime di doppia conforme, il ricorso per il vizio di cui al n. 5 non indica ragioni di fatto diverse tra le due decisioni. Nel merito, l’allegato indicato non reca data né timbro del Comune e potrebbe essere successivo all’annualità 2008; i certificati di residenza e di famiglia non provano un diritto reale.

Il secondo motivo è manifestamente infondato. L’art. 2704, primo comma, cod. civ. rende la data della scrittura privata non autenticata certa e computabile verso i terzi solo da eventi determinati, tra cui la registrazione o la riproduzione in atti pubblici. Il Collegio richiama Cass. n. 2402 del 2000, Cass. n. 29451 del 2008, Cass. n. 7621 del 2017, Cass. n. 17249 del 2019 e il precedente tra le stesse parti Cass. n. 6159/2021, per affermare che la data dell’atto assume rilievo determinante nell’individuazione del soggetto passivo.

La Corte aggiunge che l’art. 1350 cod. civ. prescrive la forma scritta a pena di nullità per i contratti costitutivi del diritto di abitazione, mentre gli artt. 2643 e 2657 cod. civ. impongono la trascrizione del titolo. La scrittura prodotta, sprovvista di data certa e non registrata, non è opponibile al Comune, che può disconoscerne l’efficacia. Non rileva il deposito della scrittura in altro giudizio, poiché la sentenza impugnata non dà conto di quella produzione né alla pronuncia della CTP si fa riferimento nel giudizio di legittimità. Il ricorso è quindi rigettato, con condanna alle spese e obbligo di versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, ove dovuto.