Polizza decennale postuma: copre i danni all’immobile, non la r.c. del costruttore (Cass. civ. Sez. III n. 4745 del 23.02.2025)

Principi di diritto (Massima)
La polizza prevista dall’art. 4 d.lgs. n. 122/2005 è un’assicurazione per conto altrui, ex art. 1891 c.c., e multirischio: essa copre obbligatoriamente i danni materiali e diretti all’immobile e la responsabilità civile del proprietario per i danni a terzi causati da vizi costruttivi. Non copre invece la responsabilità civile del costruttore-venditore, né quella del committente, del progettista o del direttore dei lavori, salvo che tale garanzia sia stata volontariamente ed espressamente pattuita. Il contraente che non sia titolare dell’interesse esposto al rischio non può vantare il diritto all’indennizzo, salvo espressa autorizzazione dell’assicurato. L’estensione del rischio non può desumersi dalla misura del premio, non esistendo un potere riduttivo o integrativo del giudice sulle pattuizioni private.

Il Fatto

Un condominio convenne in giudizio la società costruttrice, l’impresa edile e gli eredi del direttore dei lavori, lamentando gravi difetti costruttivi del tetto e chiedendo il risarcimento dei costi di eliminazione dei vizi e del deprezzamento dell’immobile. La committente e gli eredi chiamarono in causa la compagnia assicuratrice, che aveva stipulato due distinte polizze a copertura della rispettiva responsabilità civile. La compagnia negò che i contratti coprissero il rischio concretamente verificatosi.

Il Tribunale accolse la domanda attorea e le domande di manleva. La Corte d’appello, in riforma, escluse che la polizza del costruttore coprisse la sua responsabilità civile e che quella dell’architetto coprisse i danni alle opere progettate. Le parti soccombenti ricorsero per cassazione; il condominio propose ricorso incidentale.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta anzitutto la qualificazione della polizza ex art. 4 d.lgs. n. 122/2005. Il testo normativo impone al costruttore di consegnare all’acquirente una polizza indennitaria decennale «a beneficio dell’acquirente», a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile e dei danni ai terzi cui il costruttore sia tenuto ai sensi dell’art. 1669 c.c. Da qui la Corte desume tre indici: la polizza è per conto altrui; l’assicurato è l’acquirente, non il costruttore; il rischio coperto è quello dei danni materiali all’immobile. L’espressione «danni ai terzi» designa la responsabilità del proprietario verso i terzi, non quella del costruttore, che rispetto all’acquirente non è mai terzo.

La Corte distingue nettamente l’assicurazione contro i danni, che è assicurazione di cose e ha nel valore un elemento essenziale, dall’assicurazione della responsabilità civile, che è assicurazione di patrimoni e ammette massimali illimitati. Perché la legge imponesse la copertura del patrimonio del costruttore sarebbe necessario un riferimento inequivoco, che manca. La conclusione è corroborata dai lavori preparatori della delega di cui all’art. 3, lett. e), legge n. 210/2004, volta ad apprestare garanzie per il risarcimento a favore degli acquirenti, non a proteggere il costruttore.

Sul piano del diritto assicurativo, il creditore dell’indennizzo è il titolare dell’interesse esposto al rischio, ex art. 1904 c.c. Il contraente che non sia tale non può pretendere l’indennizzo, salvo autorizzazione espressa dell’assicurato ex art. 1891, secondo comma, c.c. La Corte conferma così la sentenza d’appello: la polizza non copriva la responsabilità civile del costruttore, e il contraente non poteva invocare una copertura che, in tesi, avrebbe dovuto stipulare e non ha stipulato, in forza del principio di autoresponsabilità.

Quanto all’interpretazione del contratto dell’architetto, la Corte ribadisce che la violazione dei canoni di ermeneutica non sussiste per il solo fatto che il testo consenta altre letture: l’interpretazione del giudice di merito è censurabile solo se grammaticalmente, sistematicamente o logicamente scorretta, non quando sia una lettura non implausibile tra altre possibili. Né il canone di buona fede ex art. 1366 c.c. può divenire strumento per scardinare i patti, né sussiste l’ambiguità presupposto dell’art. 1370 c.c. La clausola che subordina l’operatività delle garanzie al richiamo nel frontespizio è clausola delimitatrice dell’oggetto, estranea all’art. 1341 c.c.

Da ultimo la Corte prende le distanze dal passaggio di Cass. n. 14595 del 2020 che ammetteva di valutare la misura del premio per interpretare il contratto e riequilibrare il sinallagma. Quel principio è un obiter dictum cui non si dà continuità: non esiste un premio standard di riferimento e nessuna norma attribuisce al giudice un potere di estendere la copertura a rischi non pattuiti. Il ricorso incidentale del condominio, infine, è rigettato: avendo contrastato l’appello della compagnia, esso è correttamente qualificato soccombente.