Responsabilità del notaio e d.lgs. n. 122/2005: la clausola “per sé o per persona da nominare” esclude la tutela dell’acquirente (Cass. civ. Sez. 3 n. 20718 del 18.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
La tutela apprestata dal d.lgs. n. 122/2005 in favore dell’acquirente di immobili da costruire trova applicazione solo quando il promissario acquirente sia una persona fisica e il contratto preliminare non contenga una clausola con cui egli si riservi di acquistare “per sé e/o per persona o ente da nominare” fino alla stipula del rogito. Tale clausola, infatti, è indicativa dell’intento di far circolare il contratto preliminare, in contrasto con la volontà del legislatore di contenere la circolabilità dell’effetto traslativo. Ne consegue che, in presenza di siffatta pattuizione, non sussiste a carico del notaio l’obbligo di informare i promissari acquirenti della necessità della fideiussione di cui all’art. 2 del d.lgs. n. 122/2005 né di procurarne il rilascio, essendo inapplicabile la relativa disciplina.

Il Fatto

Due promissari acquirenti stipulavano con una società costruttrice alcuni contratti preliminari di compravendita di immobili da costruire, incaricando un notaio della loro predisposizione. I contratti contenevano una clausola con cui i promissari acquirenti dichiaravano di acquistare “per sé e/o per persona o ente, che si riserva di nominare sino al momento del rogito notarile”. A seguito del fallimento della società venditrice e della perdita delle somme versate, i promissari acquirenti convenivano in giudizio il notaio, imputandogli di non averli informati dell’obbligo della società di rilasciare la fideiussione prevista dall’art. 2 del d.lgs. n. 122/2005 e di non averne procurato il rilascio.

Il Tribunale rigettava la domanda; la Corte d’appello, in parziale riforma, accertava la responsabilità professionale del notaio e lo condannava al risarcimento dei danni. Avverso tale sentenza proponevano ricorso per cassazione sia il notaio sia gli assicuratori, intervenuti in manleva, deducendo, tra l’altro, l’inapplicabilità della disciplina di cui al d.lgs. n. 122/2005 per difetto dei requisiti soggettivi, anche in considerazione della clausola di riserva di nomina.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha esaminato congiuntamente il primo motivo del ricorso principale e il primo motivo del ricorso incidentale, entrambi incentrati sull’inapplicabilità del d.lgs. n. 122/2005 per difetto dei requisiti soggettivi. Ha anzitutto precisato che la questione attiene alla qualificazione del contratto, sindacabile in sede di legittimità, e non alla sua interpretazione, riservata al giudice di merito. Ha inoltre escluso la formazione del giudicato sulla questione, trattandosi di mera premessa logica della decisione e non di capo autonomo della sentenza.

Nel merito, la Corte ha svolto una approfondita analisi della nozione di “acquirente” di cui all’art. 1 del d.lgs. n. 122/2005, chiarendo che la tutela ivi prevista non coincide con quella consumeristica e che il legislatore ha inteso proteggere la persona fisica in quanto tale, a prescindere dalla destinazione dell’immobile. Ha pertanto confermato che l’eventuale attività imprenditoriale dei promissari acquirenti non ne esclude di per sé la qualifica di acquirenti tutelati.

Tuttavia, la Corte ha rilevato che la Corte territoriale non aveva considerato le implicazioni della clausola con cui i promissari acquirenti si riservavano di nominare un terzo fino al momento del rogito. Tale clausola, a prescindere dalla sua qualificazione come riserva di nomina, cessione del contratto o contratto a favore di terzo, è rivelatrice dell’intento di far circolare il contratto preliminare, in contrasto con la scelta del legislatore di limitare la destinazione dell’effetto traslativo al solo acquirente o a un suo parente di primo grado.

La presenza di detta clausola, non valutata dal giudice di merito, rende inapplicabile la tutela di cui all’art. 2 del d.lgs. n. 122/2005 e, conseguentemente, fa venire meno l’obbligo del notaio di informare i clienti e di procurarsi la fideiussione. La Corte ha quindi accolto il primo motivo del ricorso principale e il primo motivo del ricorso incidentale, dichiarando assorbiti i restanti motivi, e ha cassato la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d’appello di Firenze in diversa composizione.