Prelazione agraria, nuova denuntiatio se la vendita muta acquirente e prezzo (Cass. civ. Sez. III n. 7525 del 21.03.2024)

Principi di diritto (Massima)
Il proprietario di un fondo agricolo che, dopo aver stipulato un contratto preliminare di vendita e in assenza di un valido esercizio del diritto di prelazione, decida di venderlo a persona diversa dal promissario acquirente e a prezzo maggiorato, ha l’onere di reiterare la denuntiatio al titolare del diritto di prelazione, a prescindere dall’atteggiamento da questi serbato in precedenza. L’onere di notificare la proposta contrattuale, imposto dalla legge, non viene meno per la prevedibilità del rifiuto dell’offerente. Il prelazionario che offra il prezzo richiesto e proponga contestualmente domanda di accertamento di un proprio controcredito verso il venditore non subordina il pagamento a condizioni e non altera la parità con il terzo. La separazione delle domande di accertamento del controcredito e di prelazione è questione pregiudiziale, impugnabile con il regolamento necessario di competenza.

Il Fatto

L’affittuario di un fondo agricolo e il figlio, che assumevano di coltivarlo insieme, agirono in giudizio contro le comproprietarie e i successivi acquirenti. Esponevano che le proprietarie avevano promesso il fondo in vendita a un terzo e che, ricevuta la comunicazione della stipula del preliminare, l’affittuario aveva dichiarato di voler esercitare il diritto di prelazione. Pochi mesi dopo chiesero il rimborso delle migliorie apportate al fondo; le proprietarie rifiutarono il contratto definitivo, contestando il credito e la tardività del pagamento del prezzo, e vendettero poi il fondo a terzi senza nuova offerta all’affittuario.

Gli attori domandarono la pronuncia traslativa di proprietà ex art. 2932 c.c., previo accertamento del valido esercizio della prelazione, e in subordine il riscatto. Il Tribunale rigettò le domande e la Corte d’appello confermò, ritenendo tra l’altro che le venditrici non fossero tenute a una nuova comunicazione. La questione giunge in Cassazione con otto motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina anzitutto, in via pregiudiziale ex art. 276, comma secondo, c.p.c., il quarto motivo, relativo alla competenza per materia. Il Tribunale aveva separato la domanda di accertamento del valore delle migliorie, declinando la propria competenza, e deciso nel merito le altre. Secondo la Corte, la sentenza che declini la competenza su una domanda e decida le altre è solo formalmente unica: il capo sulla competenza va impugnato con il regolamento necessario di competenza ex art. 42 cod. proc. civ., sicché l’appello era inammissibile e il motivo è inammissibile per carenza di interesse.

Accolta è invece la seconda censura del primo motivo. La Corte d’appello aveva interpretato l’atto di citazione come se gli attori avessero subordinato il pagamento del prezzo alla compensazione del controcredito per migliorie. Il Collegio esamina direttamente l’atto, ufficio consentito dalla natura del vizio, e rileva che le domande di prelazione o riscatto e quella di accertamento del credito erano cumulate ex art. 103 c.p.c., senza alcuna subordinazione.

Sul punto la Corte fissa una distinzione: offrire un prezzo inferiore rende invalida la prelazione, perché il diritto legale non ammette trattative; ma offrire il prezzo richiesto e contestualmente domandare l’accertamento di un proprio controcredito verso il venditore non altera la parità con il terzo. Richiama in tal senso Sez. 3 n. 11551 del 17/11/1998. Aggiunge che, separata la domanda sul controcredito, la sua coltivazione nel grado d’appello dimostrava che essa non era condizionante.

Il terzo motivo è fondato. La vendita a soggetto diverso dal promissario non esegue il preliminare e impone una nuova denuntiatio. È giuridicamente erroneo l’argomento dell’a fortiori speso dalla Corte territoriale: l’onere di notificare la proposta, imposto dalla legge, non viene meno per la prevedibilità del rifiuto. Il sesto motivo è parzialmente fondato: la Corte d’appello non poteva rigettare le prove orali e poi negare la domanda per difetto di prova, secondo il principio di Sez. U n. 789 del 29/03/1963. La sentenza è cassata con rinvio alla Corte d’appello in diversa composizione; resta fermo il giudicato sulla separazione delle domande e sull’invalidità della prelazione per tardivo pagamento.