Prelazione urbana e valore della causa: rendita catastale per 200 (Cass. civ. Sez. III n. 20033 del 18.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
Nelle controversie in materia di prelazione urbana, avendo la relativa domanda natura reale in considerazione del possibile esercizio dell’azione di riscatto ex art. 39 l. 392/1978, ai fini della liquidazione delle spese di lite il valore della controversia si determina ai sensi dell’art. 15, comma primo, cod. proc. civ. moltiplicando per 200 la rendita catastale. Ai fini della liquidazione del compenso per la fase istruttoria rilevano non solo l’espletamento di prove orali e di ctu, ma anche le ulteriori attività difensive che l’art. 4, comma 5, lett. c), d.m. n. 55/2014 include in detta fase, tra cui le richieste di prova e le memorie illustrative o di precisazione o integrazione delle domande. Il parametro riferito alla fase istruttoria e/o di trattazione comporta che il mancato svolgimento della sola fase istruttoria non esclude il computo dell’importo spettante per la fase complessivamente considerata.

Il Fatto

Una società conduttrice di un immobile ad uso abitativo agiva in giudizio per l’accertamento del diritto di prelazione nell’acquisto del bene, locato dal fondo pensione proprietario. Il Tribunale rigettava la domanda e la condannava alla refusione delle spese, oltre a una somma per responsabilità aggravata ex art. 96, comma terzo, cod. proc. civ.

La Corte d’appello confermava il rigetto, liquidando le spese del grado secondo i parametri dello scaglione di valore indeterminabile basso. Il fondo proponeva ricorso per cassazione con due motivi, censurando la determinazione del valore della causa e l’esclusione delle competenze per la fase istruttoria. La controparte restava intimata.

La Motivazione della Corte

Il ricorrente deduceva la violazione dell’art. 15, comma primo, cod. proc. civ. e degli artt. 4, comma quinto, lett. c), e 5 del d.m. 55/2014, sostenendo che, trattandosi di controversia sul diritto di prelazione relativo a un bene immobile, si sarebbe dovuto applicare lo scaglione previsto per le cause di valore compreso tra euro 520.001 e euro 1.000.000.

La Corte ha ritenuto fondato il motivo. La prelazione ex art. 38 l. 392/1978 è assistita dall’azione di riscatto prevista dall’art. 39 della stessa legge e, come tale, la domanda aveva natura reale. Richiamando i propri precedenti (Sez. III n. 12264 del 2009, n. 17433 del 2006, n. 14901 del 2002, n. 9849 del 1994), il Collegio ha affermato che il valore della causa andava determinato moltiplicando per 200 la rendita catastale.

Quanto alla fase istruttoria, la Corte ha richiamato l’art. 4, comma quinto, lett. c), d.m. 55/2014, che include in tale fase le richieste di prova e le memorie illustrative o di precisazione. Sul punto ha richiamato i precedenti Sez. II n. 4698 del 2019, Sez. 6-III n. 20993 del 2020, Sez. III n. 10206 del 2021, Sez. II n. 34575 del 2021, Sez. II n. 8561 del 2023 e Sez. III n. 28627 del 2023: il parametro riferito alla fase “istruttoria e/o di trattazione” comporta che l’eventuale mancato svolgimento della sola fase istruttoria non esclude il computo dell’importo spettante per la fase complessivamente considerata.

Accolto il primo motivo e assorbito il secondo, la sentenza è stata cassata e, decidendo nel merito ex art. 384, comma secondo, cod. proc. civ., la Corte ha condannato la società al pagamento delle spese del giudizio di appello, liquidate in euro 13.911,00 per competenze professionali, oltre rimborso forfetario, Iva e Cpa, nonché delle spese di legittimità.