Preliminare ad effetti anticipati, detenzione e usucapione (Cass. civ. Sez. II n. 20614 del 22.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
Nel contratto preliminare ad effetti anticipati, con il quale le parti convengono l’anticipata esecuzione di alcune obbligazioni nascenti dal definitivo, compresa la consegna immediata della cosa, la disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda sulla piena consapevolezza dei contraenti che l’effetto traslativo non si è ancora prodotto e che la cosa è altrui. Ne consegue che nel promissario acquirente difetta l’animus possidendi e la relazione con il bene integra mera detenzione, inidonea a fondare l’acquisto per usucapione. Il mero rilascio di cambiali non costituisce adempimento né datio in solutum, ma datio pro solvendo, con effetto solutorio differito alla riscossione: incombe sull’emittente provare che i titoli sono andati a buon fine. La diffida ad adempiere che assegni un termine inferiore a quindici giorni è idonea a produrre la risoluzione di diritto solo se ricorra una previsione derogatoria ovvero il termine abbreviato sia congruo rispetto alla natura del contratto o agli usi, con accertamento di fatto insindacabile in sede di legittimità se immune da errori logici e giuridici.

Il Fatto

Con atto di citazione del 2006 il promittente alienante conveniva davanti al Tribunale i promissari acquirenti, chiedendo l’accertamento dell’inadempimento al contratto preliminare di vendita concluso con scrittura privata del 2 gennaio 2003, la risoluzione del contratto, il diritto a trattenere la caparra confirmatoria e la restituzione dell’immobile anticipatamente consegnato.

I convenuti eccepivano la nullità e l’inopponibilità di quel preliminare e, in via riconvenzionale, chiedevano accertarsi che la proprietà si era loro trasferita in forza della scrittura del 2 luglio 1983, da qualificarsi come definitiva, o che ne fosse disposta l’esecuzione specifica; in subordine, l’intervenuto acquisto per usucapione ultraventennale. Il Tribunale rigettava domande principali e riconvenzionali. La Corte d’appello confermava, rigettando l’appello principale e quello incidentale. Entrambe le parti ricorrono per cassazione.

La Motivazione della Corte

Riuniti i ricorsi ai sensi dell’art. 335 cod. proc. civ., la Corte esamina anzitutto la doglianza sull’omessa pronuncia in tema di usucapione. Il motivo è infondato: a fronte della qualificazione della disponibilità del bene come mera detenzione operata dal Tribunale, nessun argomento contro-deduttivo era stato svolto nei motivi di gravame, con implicita disattivazione della censura.

La Corte enuncia il principio consolidato in materia: nel contratto preliminare ad effetti anticipati, la consegna immediata della cosa al promissario acquirente avviene nella piena consapevolezza dei contraenti che l’effetto traslativo non si è ancora verificato e che il bene è altrui. Difetta dunque l’animus possidendi e non si realizza alcun possesso utile ai fini dell’usucapione, richiamando Sez. Un. n. 7930 del 2008 e Sez. II n. 5211 del 2016.

Quanto al mancato pagamento del prezzo, la Corte conferma la valutazione della sentenza impugnata: il rilascio di cambiali non integra adempimento né datio in solutum, ma datio pro solvendo, con effetto solutorio differito alla riscossione. Incombe sull’emittente provare che i titoli sono andati a buon fine. Né il silenzio del promittente venditore nella diffida vale come ammissione del pagamento.

Sul ricorso incidentale, la Corte ritiene infondata la censura sulla risoluzione del preliminare. La causa petendi era circoscritta alla mancata presentazione davanti al notaio nel termine assegnato con la diffida, non all’esercizio di un diritto potestativo di recesso mai fatto valere. La diffida ad adempiere aveva però concesso un termine inferiore ai quindici giorni previsti dall’art. 1454, secondo comma, cod. civ.: la deroga è ammessa solo in presenza di specifica previsione o quando il termine abbreviato sia congruo rispetto alla natura del contratto o agli usi, condizioni escluse nella specie (richiamata Sez. I n. 8943 del 2020). Il contratto del 2 gennaio 2003 era pertanto valido ed efficace, e le risultanze della consulenza grafologica non furono disattese.

Infine, il motivo sull’omesso esame di fatti decisivi è inammissibile: a fronte di una doppia conforme, è precluso dedurre il vizio ex art. 360, quarto comma, cod. proc. civ. per giudizi d’appello instaurati dopo l’11 settembre 2012; il ricorrente non ha indicato le ragioni di fatto poste a base delle due decisioni dimostrandone l’eterogeneità (richiamate Sez. VI-2 n. 7724 del 2022 e Sez. II n. 29222 del 2019).

La Corte, riuniti i ricorsi, rigetta il ricorso principale e quello incidentale e compensa interamente tra le parti le spese di lite per soccombenza reciproca ex art. 92, secondo comma, cod. proc. civ.