Preliminare con firme accertate giudizialmente opponibile alla massa e privilegio iscrizionale (Cass. civ. Sez. I n. 5550 del 03.03.2025)

Principi di diritto (Massima)
È opponibile alla massa dei creditori, non ostandovi l’art. 45 l.fall., la trascrizione della scrittura privata contenente il contratto preliminare eseguita dopo l’apertura della procedura concorsuale, quando la domanda di accertamento giudiziale dell’autenticità delle sottoscrizioni sia stata trascritta prima della dichiarazione di fallimento. La sequenza tra la trascrizione della domanda ex art. 2652, comma 1, n. 3), cod. civ. e la successiva trascrizione della scrittura privata con sottoscrizioni accertate giudizialmente, ai sensi dell’art. 2657 cod. civ., produce effetti retrodatati alla data della domanda. Tale meccanismo ha effetti equipollenti alla trascrizione del preliminare fondata su atto pubblico o scrittura privata con sottoscrizione autenticata, ai fini del riconoscimento del privilegio iscrizionale ex art. 2775 bis cod. civ., senza che si tratti di interpretazione analogica in materia di privilegi.

Il Fatto

Il promissario acquirente aveva sottoscritto con una cooperativa un verbale di prenotazione di alloggio, equiparabile a un contratto preliminare di compravendita, versando un acconto di 165.000,00 euro sul prezzo pattuito. Con atto di citazione trascritto il 9 marzo 2012 convenne in giudizio la cooperativa ancora in bonis per ottenere l’accertamento giudiziale dell’autenticità delle sottoscrizioni apposte al verbale, necessario per la sua trascrizione ai sensi dell’art. 2652, comma 1, n. 3), cod. civ.

Nelle more, con decreto del 14 febbraio 2013, la cooperativa veniva posta in liquidazione coatta amministrativa. Il promissario propose opposizione allo stato passivo, chiedendo l’ammissione del credito restitutorio con collocazione privilegiata. Il Tribunale rigettò la domanda, ritenendo che la trascrizione del verbale dopo l’apertura della procedura fosse inefficace rispetto ai creditori ai sensi dell’art. 45 l.fall. Di qui il ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte ricostruisce il quadro pubblicitario muovendo dal rilievo che, quando l’atto soggetto a trascrizione è documentato solo da una scrittura privata non autenticata, l’unica via per conseguirne la trascrizione è l’accertamento giudiziale della sottoscrizione. Solo l’integrazione della scrittura con la sentenza ne determina l’opponibilità ai terzi.

Il collegio richiama il principio secondo cui la combinazione tra gli effetti della trascrizione della domanda ex art. 2652, n. 3), cod. civ. e quelli della successiva trascrizione della scrittura privata autenticata giudizialmente comporta che quest’ultima produce effetto dalla data della domanda. L’atto da trascrivere non è la sentenza, ma la scrittura privata le cui sottoscrizioni siano state accertate.

Con riferimento al preliminare, la Corte precisa che il meccanismo non rende opponibile un atto traslativo, ma consente al promissario di prenotare gli effetti della trascrizione, con retrodatazione alla domanda. Perché si abbia l’opponibilità occorre completare la sequenza, ma ciò non impedisce di opporre le formalità alla massa: l’art. 45 l.fall. non osta, poiché la formalità eseguita dopo l’apertura produce effetto dalla data della domanda già trascritta.

Sul secondo quesito, quello del privilegio, la Corte osserva che l’art. 2775 bis cod. civ. configura un privilegio di natura iscrizionale: il diritto di prelazione è collegato all’adempimento di oneri pubblicitari costitutivi. La norma non richiede che la trascrizione sia ottenuta esclusivamente su atto pubblico o scrittura privata con sottoscrizioni autenticate, ma richiama il preliminare trascritto ai sensi dell’art. 2645 bis cod. civ., che ammette la scrittura privata con sottoscrizione accertata giudizialmente.

Ne deriva la piena equipollenza tra la trascrizione del preliminare fondata su atti di pubblica fede e quella della scrittura con sottoscrizione giudizialmente accertata, con effetto retrodatato. La Corte esclude la violazione dei principi di legalità e tassatività: non si tratta di analogia, ma di rinvio normativo, poiché dove opera il rinvio non trova spazio l’integrazione analogica. Il ricorso è quindi accolto, con cassazione del decreto e rinvio.