Inadempimento del preliminare e prova della rinuncia alla prelazione (Cass. civ. Sez. II n. 19112 del 11.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di contratto preliminare di vendita, laddove sia contestato l’adempimento di una prestazione, la prova di averla correttamente eseguita spetta al debitore. Le contestazioni del creditore circa l’avvenuto adempimento non costituiscono eccezioni in senso stretto, ma mere argomentazioni difensive, poiché l’eccezione in senso stretto consiste nella deduzione di un fatto impeditivo o estintivo del diritto vantato dalla controparte. Ne consegue che la valutazione di inidoneità della prova documentale dell’adempimento costituisce tema devoluto al giudice di merito e non integra violazione del principio del contraddittorio.

Il Fatto

Con sentenza n. 185 del 18.2.2020 la Corte di appello di Lecce rigettò l’impugnazione proposta dalla promittente venditrice avverso la sentenza di primo grado. La controversia riguardava un contratto preliminare di vendita di un terreno, stipulato tra la predetta e il promissario acquirente, che aveva respinto la domanda di esecuzione specifica ex art. 2932 c.c. avanzata dalla promittente venditrice e, in accoglimento delle domande riconvenzionali del convenuto, aveva dichiarato legittimo il recesso dal contratto, con condanna al pagamento del doppio della caparra.

La Corte territoriale aveva imputato l’inadempimento alla promittente venditrice, per non avere consegnato, prima del rogito, la documentazione attestante la rinuncia alla prelazione dei proprietari confinanti. Avverso tale decisione la soccombente ha proposto ricorso per cassazione affidato a sette motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha respinto il ricorso. Il percorso argomentativo muove dall’individuazione della ratio decidendi della sentenza impugnata: la Corte di appello, dopo avere precisato che le dichiarazioni di rinuncia avrebbero dovuto essere reperite e consegnate prima della data fissata per la stipula del definitivo, ha affermato che la promittente venditrice era comunque inadempiente, non avendole procurate nemmeno successivamente.

Tale accertamento ha carattere assorbente rispetto alla questione se la documentazione dovesse essere consegnata prima del rogito o potesse essere prodotta direttamente dinanzi al notaio. Una volta affermato che una determinata obbligazione non è stata adempiuta, diviene recessiva la questione del momento dell’adempimento. Ne segue l’inammissibilità dei primi quattro motivi, vertenti su questione superata dall’accertamento compiuto in appello.

Quanto agli ultimi tre motivi, la Corte li ha dichiarati infondati. La censura sulla violazione della regola dell’onere della prova non merita accoglimento: trattandosi di adempimento di un obbligo pacificamente gravante sulla promittente venditrice — anche in base all’espressa previsione contrattuale — spettava a quest’ultima dimostrare di averlo assolto compiutamente.

La Corte ha quindi enunciato il principio generale: laddove l’adempimento di una prestazione sia contestato, la prova di averla correttamente eseguita spetta al debitore, e le contestazioni del creditore non costituiscono eccezioni in senso stretto, ma mere difese. L’eccezione in senso stretto consiste, infatti, nella deduzione di un fatto impeditivo o estintivo del diritto vantato dalla controparte. Richiamati i precedenti in materia — Cass. n. 8525 del 2020, Cass. n. 14515 del 2019, Cass. n. 23796 del 2018, Cass. n. 816 del 2009 e Cass. n. 15211 del 2005 — la Corte ha escluso la tardività della contestazione e la sua mancata riproposizione in appello, poiché il tema dell’idoneità della dichiarazione prodotta costituiva lo specifico oggetto dell’accertamento demandato al giudice di secondo grado.

Infine, è stata esclusa la violazione del principio del contraddittorio: la valutazione della prova circa la sua idoneità a dimostrare un determinato fatto costituisce tema espressamente devoluto al giudice, nei cui confronti non può prospettarsi una decisione a sorpresa.