Preliminare di vendita e consegna non trasferiscono possesso utile a usucapire (Cass. civ. Sez. II n. 389 del 08.01.2025)

Principi di diritto (Massima)
Nella promessa di vendita con consegna anticipata del bene, il promissario acquirente non consegue il possesso utile ad usucapire, ma una mera detenzione qualificata. Il rapporto con la cosa si fonda su un titolo a effetti obbligatori, funzionalmente collegato al preliminare, che non anticipa gli effetti traslativi. L’usucapione può iniziare solo dall’interversione del possesso, ai sensi dell’art. 1141, secondo comma, cod. civ., che richiede una manifestazione esteriore idonea. La mancata prova del titolo e dell’animus possidendi esclude la fattispecie acquisitiva. La conoscenza del possesso da parte del proprietario è irrilevante ai fini della clandestinità.

Il Fatto

Il ricorrente chiede al Tribunale di Tempio Pausania la dichiarazione di intervenuta usucapione ventennale di un appartamento. Espone di averne acquisito il possesso per aver scambiato il bene, oggetto di un preliminare del 1981, con altro immobile oggetto di un preliminare del 1982 della medesima società. La società, frattanto fallita, propone domanda riconvenzionale per il rilascio e il risarcimento del danno.

Il Tribunale dichiara improcedibile la domanda principale e, in accoglimento della riconvenzionale, condanna al rilascio dell’immobile e al pagamento di un’indennità. La Corte d’Appello di Cagliari, Sezione distaccata di Sassari, riforma parzialmente la sentenza e qualifica il rapporto con il bene come detenzione senza titolo, condannando al risarcimento del danno. Contro questa pronuncia il soccombente propone ricorso per cassazione con tre motivi.

La Motivazione della Corte

I primi due motivi sono trattati congiuntamente perché investono il medesimo thema decidendum: la configurabilità di un possesso utile ad usucapire. Il primo denuncia l’omesso esame di fatti decisivi ai sensi dell’art. 360, n. 5, cod. proc. civ.; il secondo la violazione degli artt. 1140, 1141 e 1144 cod. civ.

La Corte richiama la riformulazione dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ. e osserva che i fatti storici indicati dal ricorrente sono privi del requisito della decisività. Essi, pur descritti nella sentenza impugnata, non avrebbero mutato l’esito della controversia, una volta qualificato il rapporto come detenzione. Richiama sul punto Sezioni Unite n. 8053 del 2014 e Sez. II n. 27415 del 2018.

Il punto centrale riguarda la posizione del promissario acquirente. La Corte ribadisce il principio, affermato da Sezioni Unite n. 7930 del 2008 e poi consolidato, secondo cui la consegna anticipata del bene non anticipa gli effetti traslativi: la disponibilità del promissario si fonda su un titolo a effetti obbligatori, con conseguente qualificazione del rapporto come detenzione qualificata. L’usucapione decorre solo dall’interversione del possesso.

La Corte esclude che il mero godimento, diretto o mediante locazione a terzi, o il pagamento di utenze e oneri condominiali integrino gli atti di opposizione previsti dall’art. 1141 cod. civ. Rileva inoltre che lo “scambio” tra i due promissari è rimasto privo di specificazione del titolo, con censura generica. Il trasferimento del mero possesso, disgiunto dal diritto, è nullo per impossibilità dell’oggetto ai sensi degli artt. 1418 e 1325 cod. civ. Il titolo, ancorché invalido, deve essere idoneo a trasferire il possesso: ciò non avviene per la promessa di permuta o il comodato.

Quanto all’ignoranza della società venditrice, la Corte ne afferma la valenza neutra, non incidendo sul requisito della clandestinità. Questa è esclusa quando l’esercizio del possesso sia pubblico e visibile. Il terzo motivo, sulla violazione dell’art. 101, secondo comma, cod. proc. civ., è invece inammissibile per genericità, risolvendosi in un “non motivo” ai sensi dell’art. 366, primo comma, n. 4, cod. proc. civ. Ne consegue il rigetto del ricorso principale e l’assorbimento di quello incidentale condizionato.