Obbligo del Comune di prendere in carico le urbanizzazioni solo se collaudate (TAR Lombardia n. 997 del 04.11.2025)

Principi di diritto (Massima)
L’obbligo del Comune di prendere in carico le opere di urbanizzazione primaria realizzate dal lottizzante in esecuzione di una convenzione non integra una condizione meramente potestativa rimessa all’arbitrio dell’ente. Esso presuppone l’accertamento di due presupposti necessari: la sussistenza di una necessità di interesse collettivo e la buona e regolare esecuzione delle opere. Per gli impianti tecnologicamente complessi il giudizio di regolare esecuzione non può essere scisso dal giudizio di regolare funzionalità ed efficienza, con la conseguenza che il solo collaudo tecnico-amministrativo non è sufficiente e occorre il collaudo funzionale o prestazionale. In difetto, l’acquisizione gratuita al patrimonio indisponibile non si perfeziona e gli oneri manutentivi restano a carico dei privati proprietari, in forza della natura propter rem delle obbligazioni convenzionali, che seguono la titolarità dell’area convenzionata.

Il Fatto

Il ricorrente è proprietario di un appartamento in un comprensorio realizzato sul Monte Pora in forza di una convenzione di lottizzazione del 1974, sottoscritta dal soggetto attuatore e approvata dal Comune. L’art. 7 della convenzione prevedeva il passaggio gratuito in proprietà comunale degli impianti di servizio, tra cui la fognatura, “dietro richiesta” dell’ente, quando ne fosse ravvisata l’opportunità per la sussistenza di necessità di interesse collettivo e quando fosse accertata la loro buona e regolare esecuzione. Nelle more, la manutenzione ordinaria e straordinaria restava a carico del privato.

A seguito di uno sversamento fognario, il Sindaco aveva adottato un’ordinanza contingibile e urgente che ingiungeva alla società attuatrice e ai condòmini di ripristinare la funzionalità dell’impianto. Revocata l’ordinanza, il ricorrente ha chiesto al giudice amministrativo di accertare l’avvenuto trasferimento delle opere al Comune dal 1991, la nullità della clausola convenzionale per violazione di norme imperative, il proprio difetto di legittimazione passiva e la condanna dell’ente e della società attuatrice alla manutenzione e al risarcimento.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge la domanda di accertamento del già avvenuto trasferimento. Il trasferimento della proprietà esige un titolo idoneo, derivativo o originario, oppure un atto di imperio nei casi previsti dalla legge. Nella specie non è intervenuto alcun contratto, atto unilaterale, fatto acquisitivo a titolo originario o provvedimento ablativo. La delibera consiliare del 1991 non vale a produrre l’effetto traslativo: essa si limitava a riconoscere il pubblico interesse alla presa in carico, subordinandola all’esecuzione degli interventi manutentivi a cura dei privati e alla verifica del regolare funzionamento.

Né rileva l’assoggettamento del bene all’uso pubblico. La giurisprudenza richiamata è unanime: perché un’area privata entri nel demanio occorre un atto o un fatto idoneo a trasferire il dominio. La tesi della dicatio ad patriam non persuade: l’istituto costituisce semmai una servitù di uso pubblico, non trasferisce la proprietà, e difetta comunque la prova di una destinazione stabile e incondizionata alle esigenze della collettività indistinta, anziché ai soli acquirenti del comprensorio.

Quanto all’obbligo di presa in carico, la clausola convenzionale non è affetta da nullità. Interpretata alla luce dell’interesse pubblico, essa non configura una condizione potestativa, ma subordina l’acquisizione a presupposti di funzionalità delle opere. Il collaudo del 1982 accertò la regolare esecuzione solo sotto il profilo tecnico-amministrativo; mancò il collaudo prestazionale, che per gli impianti è indefettibile. L’impianto si rivelò da subito inidoneo all’uso, con plurimi interventi delle autorità competenti, e non fu mai autorizzato allo scarico.

Da ciò discende il rigetto della domanda di liberatoria: le obbligazioni nascenti dalla convenzione hanno natura propter rem e gravano su chi, tempo per tempo, è proprietario dell’area convenzionata, rendendo i successivi aventi causa corresponsabili nell’esecuzione degli impegni.

Sulla domanda di condanna il Collegio distingue. Nei confronti della società attuatrice, soggetto privato, difetta la giurisdizione del giudice amministrativo, poiché la manutenzione anteriormente al trasferimento si configura come attività esecutiva di un contratto, priva di esercizio, anche mediato, di pubblico potere. Nei confronti del Comune la giurisdizione sussiste, rientrando la pretesa nei poteri di gestione e controllo delle opere di urbanizzazione; nel merito, però, la domanda è infondata e, quanto a risarcimento e ripetizione, anche sfornita di prova, con riespansione del principio dispositivo.