Presupposizione e inadempimento: allegazione tardiva e termine non essenziale (Cass. civ. Sez. II n. 357 del 08.01.2025)

Principi di diritto (Massima)
La presupposizione integra una condizione inespressa, non sviluppata, che le parti hanno ritenuto certa nella formazione del consenso: al suo mancato verificarsi non consegue la risoluzione per inadempimento, ma la caducazione del contratto per il dato obiettivo del venir meno del presupposto. Ne segue che, nel giudizio di risoluzione fondato su uno specifico inadempimento, è inammissibile l’allegazione tardiva della presupposizione, svolta per la prima volta nella prima memoria ex art. 183, sesto comma, cod. proc. civ., e parimenti inammissibile è la successiva deduzione di un inadempimento relativo a obbligazione diversa da quella posta a base della domanda originaria. L’inosservanza di un termine non essenziale, in mancanza di diffida ad adempiere, non produce la risoluzione di diritto ex art. 1457 cod. civ., ma non esclude la risolubilità ex art. 1453 cod. civ. ove il ritardo sia di non scarsa importanza, con accertamento demandato al giudice di merito. La garanzia per evizione di cui all’art. 1489 cod. civ. non opera quando l’acquirente sia stato posto a conoscenza delle irregolarità dell’immobile.

Il Fatto

Con preliminare del 2 giugno 2015 i promissari venditori si obbligavano a trasferire un immobile entro il 30 agosto 2015, regolarizzandolo sul piano urbanistico e catastale. Il promissario acquirente versava una caparra confirmatoria di 16.000 euro. Con lettera del 29 settembre 2015 l’acquirente dichiarava risolto il contratto per il mancato adempimento della controparte.

Il Tribunale di Torino accoglieva la domanda di risoluzione e di pagamento del doppio della caparra, ravvisando una presupposizione implicita nella volontà dell’acquirente di concludere un leasing immobiliare. La Corte d’Appello di Torino, con sentenza n. 953 del 2019, riformava integralmente la decisione, accogliendo la riconvenzionale dei venditori di risoluzione in danno dell’acquirente. Propone ricorso per cassazione il promissario acquirente.

La Motivazione della Corte

La Corte muove dalla ricostruzione dell’istituto della presupposizione, richiamando la giurisprudenza di legittimità: essa ricorre quando una situazione di fatto o di diritto, pur non espressamente richiamata nel contratto, sia stata tenuta presente da entrambi i contraenti come presupposto condizionante il negozio. Occorre che la presupposizione sia comune, che l’evento supposto sia assunto come certo e che il presupposto sia obiettivo, indipendente dalla volontà e dall’attività dei contraenti.

Su questa base la Corte conferma l’inammissibilità dell’allegazione della presupposizione contenuta nella prima memoria ex art. 183, sesto comma, cod. proc. civ.: si tratta di deduzione nuova rispetto alla domanda di risoluzione per inadempimento, e per di più logicamente incompatibile con essa. All’inadempimento di un’obbligazione espressamente prevista consegue la risoluzione in danno; al mancato verificarsi della condizione presupposta consegue invece la perdita di effetto del contratto.

Analogo esito riguarda l’allegazione del mancato invio dell’attestato di certificazione energetica. La Corte richiama il principio secondo cui, nel giudizio di risoluzione promosso su uno specifico inadempimento, è inammissibile la successiva allegazione di un inadempimento relativo ad altra obbligazione, perché ciò introdurrebbe un nuovo tema di indagine.

Quanto al termine per la stipula del definitivo, la Corte ricorda che la sua inosservanza, se il termine non è essenziale e manca una diffida ad adempiere, impedisce la risoluzione di diritto ex art. 1457 cod. civ., ma non esclude la risolubilità ex art. 1453 cod. civ. quando il ritardo sia di non scarsa importanza. La Corte d’Appello ha accertato la non essenzialità del termine sulla base delle comunicazioni intercorse tra le parti, dalle quali emergeva la persistenza dell’interesse all’acquisto.

Sulla conformità catastale, la Corte precisa che il precetto dell’art. 29, comma 1-bis, legge n. 52/1985 non si applica agli accordi conclusi anteriormente al 1° luglio 2010, in forza della norma transitoria. Il fatto che nel 2005 il trasferimento non conforme fosse stato possibile non implica che lo fosse anche in esecuzione del preliminare del 2015. Tuttavia, accertata la non essenzialità del termine, la decisione d’appello è sostanzialmente corretta nel negare rilevanza al difetto di accatastamento. Il ricorso è rigettato, con condanna alle spese di legittimità.