Dichiarazione di impossidenza prima casa mendace solo se l’altro immobile è idoneo (Cass. civ. Sez. V n. 29262 del 05.11.2025)

Principi di diritto (Massima)
La dichiarazione di impossidenza di altra casa di abitazione nel Comune, resa ai fini delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa, è mendace solo quando l’immobile già posseduto sia concretamente idoneo all’uso abitativo, da valutarsi in senso non meramente oggettivo ma anche soggettivo, con riferimento alle esigenze personali, familiari e lavorative dell’acquirente. La sola proprietà di un altro immobile nello stesso Comune non integra di per sé la condizione ostativa al beneficio. Nel processo tributario il giudice di merito non può modificare la causa petendi oltre quanto dedotto nell’avviso di accertamento: l’introduzione di un fatto nuovo configura extrapetizione e viola l’art. 112 cod. proc. civ.

Il Fatto

La vicenda trae origine dall’impugnazione, da parte della contribuente, dell’avviso di liquidazione dell’imposta di registro con cui l’Agenzia delle Entrate aveva contestato la decadenza dalle agevolazioni prima casa. Nel rogito di compravendita la contribuente aveva dichiarato di non possedere altre abitazioni nel Comune, mentre risultava titolare esclusiva di un altro immobile di abitazione nello stesso Comune. L’Ufficio aveva considerato mendace quella dichiarazione, revocando il beneficio e liquidando imposte maggiorate e sanzioni.

La Commissione Tributaria Provinciale confermava l’avviso. La contribuente proponeva appello sostenendo che l’immobile già posseduto fosse inidoneo alle esigenze abitative della famiglia e indisponibile per locazione. La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado rigettava l’appello, ritenendo sufficiente la dichiarazione mendace a prescindere dall’inidoneità dell’immobile, e affermando il già avvenuto godimento dell’agevolazione prima casa per l’immobile pre-posseduto. Proponeva quindi ricorso per cassazione, affidato a due motivi.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo è fondato. La Corte affronta il concetto di dichiarazione mendace ai sensi dell’art. 1, quarto comma, e nota II bis della tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. n. 131/1986. Richiamando Cass. civ. Sez. V n. 2503 del 2025, si afferma che la disposizione regola tutte le ipotesi di accertata non spettanza del beneficio: per dichiarazione mendace deve intendersi ogni richiesta di fruizione del beneficio in difetto delle condizioni soggettive e oggettive previste dalla legge.

Il requisito della impossidenza di altro fabbricato destinato ad abitazione sussiste quando manchi un alloggio concretamente idoneo a sopperire ai bisogni abitativi. Non è quindi escluso dalla proprietà di un altro appartamento, ove l’interessato deduca e dimostri che questo non sia in grado, per dimensioni e complessive caratteristiche, di soddisfare tali esigenze. Il percorso è confortato dal dato normativo successivo, che ha adottato l’espressione “idoneo ad abitazione”.

All’idoneità ad abitazione va attribuita un’accezione non meramente oggettiva ma anche soggettiva, apprezzando le concrete esigenze personali, familiari e lavorative dell’acquirente, rispetto alle quali assume rilievo anche l’ubicazione dell’immobile posseduto. Chi possiede un’altra casa valutata come non idonea all’uso abitativo, per ragioni oggettive o soggettive, può dunque godere dell’agevolazione.

Ne deriva che la mera proprietà di una casa nel Comune ove è ubicato l’immobile acquistato non determina di per sé il carattere mendace della dichiarazione. La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado ha quindi violato la disciplina per aver ritenuto sufficiente il solo dato oggettivo della proprietà di altro immobile, indipendentemente dall’inidoneità abitativa, fermo restando l’onere probatorio della contribuente, la cui valutazione appartiene al merito.

Anche il secondo motivo è fondato. Nel giudizio tributario il giudice non può modificare la causa petendi oltre quanto dedotto nell’avviso di accertamento, e ogni nuova qualificazione dei fatti configura violazione dell’art. 112 cod. proc. civ., come affermato da Cass. civ. Sez. V n. 16579 del 2025 e da Cass. civ. Sez. V n. 22940 del 2025. La sentenza impugnata è incorsa in extrapetizione per aver motivato il rigetto anche su un fatto non dedotto in giudizio, ossia il pregresso godimento dell’agevolazione per l’immobile pre-posseduto, circostanza smentita dal rogito. Il ricorso va pertanto accolto, con cassazione della sentenza e rinvio, anche per le spese, alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Lombardia in diversa composizione.