Bonus prima casa: l’inquilino che non lascia l’immobile non è forza maggiore (Cass. civ. Sez. V n. 2487 del 05.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di benefici fiscali per l’acquisto della prima casa, la causa di forza maggiore giustificante il mancato trasferimento nell’immobile può essere invocata dall’acquirente quando, nonostante la sua tempestiva attivazione, l’omissione sia imputabile non ad un comportamento a lui direttamente o indirettamente ascrivibile ma ad una causa esterna, sopravvenuta, imprevedibile ed inevitabile, che renda inesigibile l’adempimento richiesto per giovarsi dell’agevolazione, non potendo considerarsi tale il mancato rilascio dell’immobile da parte del conduttore, nel caso di locazione già in atto alla data di stipula del contratto di compravendita, in quanto evenienza prevedibile, anche in considerazione dei tempi necessari ad ottenere giudizialmente la consegna coattiva del bene da parte del locatario. (Rv. 678010-01)

Il Fatto

L’Agenzia delle Entrate aveva notificato a un contribuente un avviso di liquidazione con irrogazione di sanzioni, revocando i benefici fiscali per l’acquisto della prima casa. Il contribuente non aveva trasferito la residenza nel termine di legge perché l’immobile acquistato era occupato da un inquilino in forza di un contratto di locazione già in corso al momento della compravendita. Il giudice di primo grado aveva annullato l’avviso, ritenendo che il mancato rilascio del bene integrasse una causa di forza maggiore.

La Commissione tributaria regionale della Sicilia aveva respinto l’appello dell’Ufficio e confermato la decisione. L’Agenzia ha proposto ricorso per cassazione con un unico motivo, denunciando la violazione dell’art. 1, nota II-bis, lettera a), della parte prima della tariffa allegata al d.P.R. n. 131 del 1986 e dell’art. 2697 c.c. Il contribuente ha resistito con controricorso, eccependo in via preliminare l’inammissibilità o improcedibilità del ricorso per mancato deposito dell’avviso di liquidazione e dell’atto di acquisto e per violazione del principio di autosufficienza, e chiedendo nel merito il rigetto.

La Motivazione della Corte

La Corte respinge anzitutto le eccezioni preliminari. Richiamando Cass. S.U. n. 8950/2022, ricorda che il principio di autosufficienza del ricorso, alla luce dell’art. 6 CEDU e della sentenza CEDU Succi c. Italia, non può essere inteso in modo eccessivamente formalistico: è sufficiente che il ricorso riassuma il contenuto degli atti su cui si fonda e ne segnali la presenza nel fascicolo di merito. L’Agenzia aveva rappresentato in sintesi il contenuto degli atti e li aveva indicati nel fascicolo processuale, come riconosciuto dallo stesso controricorrente.

Nel merito, la Corte dà atto di un contrasto nella propria giurisprudenza. Cass. n. 25437/2015 aveva ravvisato la forza maggiore negli ostacoli frapposti dall’inquilina all’esecuzione per rilascio; le ordinanze n. 3095/2019 e n. 12466/2021 l’avevano invece esclusa. Il contrasto è stato superato dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 8094/2020, secondo cui la forza maggiore o il factum principis operano solo quando il mancato adempimento derivi non da un comportamento direttamente o indirettamente ascrivibile all’acquirente, tempestivamente attivatosi, ma da una causa esterna, sopravvenuta, imprevedibile e inevitabile, che renda inesigibile il comportamento richiesto nel termine di legge. Il principio, affermato per l’agevolazione dell’art. 33, comma 3, della l. n. 388 del 2000, si applica per identità di ratio anche al beneficio prima casa.

Applicando questo criterio, la Corte osserva che il contratto di locazione era noto al contribuente al momento della stipula ed era prevedibile che, considerati i tempi necessari per ottenere in giudizio la consegna coattiva, l’immobile non sarebbe stato disponibile entro il termine. Manca dunque il requisito dell’imprevedibilità, e anche quello dell’inevitabilità. La Corte aggiunge un rilievo decisivo: la norma agevolativa non richiede il trasferimento della residenza nella casa acquistata, ma nel Comune in cui essa si trova. Il contribuente avrebbe quindi potuto trasferire la residenza nel Comune di Palermo anche in un’altra sistemazione abitativa.

Il ricorso è accolto; la sentenza è cassata e, non occorrendo ulteriori accertamenti di fatto, la Corte decide nel merito rigettando l’originario ricorso del contribuente. Le spese dell’intero giudizio sono interamente compensate, perché la giurisprudenza di legittimità si è consolidata solo dopo la proposizione del ricorso introduttivo.