Affitto e sfratto: cosa fare se l’inquilino non paga, la casa ha difetti o il contratto finisce

Sì, ma non in automatico. Le Sezioni Unite hanno chiarito che il diritto del locatore al risarcimento del mancato guadagno, quando il contratto è risolto per inadempimento del conduttore, non viene meno per il solo fatto che l’immobile è stato restituito prima della scadenza (Cass. S.U. 4892/2025).

Il danno però non coincide con la somma dei canoni non percepiti. Il proprietario deve provare che la mancata percezione dei canoni fino alla scadenza, o fino a una nuova locazione, è conseguenza immediata e diretta dell’inadempimento, e che si è attivato tempestivamente per far sapere che la casa era di nuovo disponibile. Il giudice valuta le circostanze concrete anche secondo buona fede; non si applica per analogia l’indennità per il ritardo nella riconsegna (Cass. S.U. 4892/2025).

Con l’opposizione dell’intimato la fase sommaria si chiude e si apre un giudizio ordinario nel rito delle locazioni, nel quale le parti esercitano tutte le loro facoltà; il locatore può anche fondare la domanda su una causa diversa da quella originaria (Cass. 11802/2025). Le domande si fissano combinando gli atti della fase sommaria con la memoria integrativa, nella quale l’intimante può modificarle quando la modifica si rende necessaria per le difese dell’altra parte (Cass. 16114/2025).

La richiesta di pagamento dei canoni contenuta nell’intimazione equivale a una domanda di risoluzione per inadempimento, che vi si può leggere per implicito: per questo non è domanda nuova se viene riproposta in appello (Cass. 18362/2024). Intanto il giudice può emettere l’ordinanza di rilascio: è provvisoria, non si impugna ed è assorbita dalla sentenza che chiude l’opposizione; contestare la morosità non impedisce all’inquilino di chiedere la sanatoria dell’art. 55 della legge 392/1978 (Cass. 8340/2024). Sulla sanatoria prima dell’udienza vedi anche la guida su condominio, vicini e casa.

In una locazione ad uso diverso dall’abitazione, la clausola che collega al ritardo o al mancato pagamento anche di una sola mensilità la risoluzione immediata del contratto è una clausola risolutiva espressa; non è invece un termine essenziale, che per pagamenti mensili richiede un patto espresso (Cass. 8038/2024). Il proprietario può dichiarare di volersene avvalere senza formule, anche per fatti concludenti e perfino con l’atto di citazione (Cass. 10400/2024).

E se il proprietario per anni ha accettato pagamenti in ritardo? Il venir meno di quella tolleranza è un apprezzamento del giudice di merito (Cass. 10400/2024). In una locazione ad uso diverso, la semplice inerzia del locatore nel pretendere la puntualità non modifica il termine di pagamento, e il pagamento dei canoni in corso di causa non impedisce di valutare la gravità dell’inadempimento, specie dopo ritardi prolungati e ripetuti (Cass. 4268/2025).

Fino alla riconsegna il conduttore in ritardo deve il corrispettivo convenuto (art. 1591 c.c.), anche senza essere messo in mora (Cass. 20105/2024). Per Cass. 16977/2026 il locatore che agisce in base al contratto prova solo la fonte del suo credito, non il danno, e deve dimostrare soltanto l’eventuale maggior danno; spetta al conduttore provare di aver riconsegnato. Anche per Cass. 16195/2025 l’indennità è parametrata al canone pattuito e il maggior danno resta da provare; la liquidazione può essere contenuta nel tempo occorrente per liberare l’immobile con ordinaria diligenza, perché il difetto di diligenza del creditore rientra nel danno evitabile.

Sulla prova le decisioni del sito non coincidono: per Cass. 9586/2026 il danno da ritardata restituzione non è in re ipsa e richiede la prova della perdita effettivamente subita dal locatore.

La nullità dei contratti di locazione non registrati prevista dall’art. 1, comma 346, della legge 311/2004 si applica solo ai contratti stipulati dopo la sua entrata in vigore (Cass. 4265/2024). La locazione abitativa non registrata nei termini è nulla, ma la registrazione tardiva la sana con effetto retroattivo, limitatamente alla durata indicata nel contratto registrato (Cass. 5670/2025).

Attenzione al canone ridotto: le norme che permettevano all’inquilino di pagare un canone pari al triplo della rendita catastale sono state dichiarate incostituzionali e dal 17 luglio 2015 è dovuto l’intero canone pattuito; chi ha continuato a pagare la misura ridotta è moroso e non può chiedere indietro quanto versato (Cass. 5670/2025). Per il contratto a canone libero, scritto e non simulato ma non registrato, stipulato prima del 1° gennaio 2016, la riconduzione a congruità opera solo da quella data e il giudice non può superare la misura concordata dalle associazioni di categoria, salvo che il canone pattuito sia inferiore (Cass. 15891/2025).

Il patto che occulta un canone superiore a quello dichiarato è nullo, anche se la maggiorazione risale alla stipula, e la nullità colpisce solo il patto di maggiorazione, non l’intero contratto. La restituzione delle somme pagate in violazione dell’art. 79 della legge 392/1978 si chiede con un’azione autonoma: la convalida di licenza per finita locazione fa giudicato solo sulla scadenza e sul rilascio, e l’inquilino non doveva chiedere i rimborsi in quel giudizio (Cass. 33880/2025).

Per i contratti già in corso quando è entrata in vigore la legge 431/1998 continua ad applicarsi l’art. 79 della legge 392/1978: l’inquilino può chiedere l’applicazione del canone equo al posto di quello convenzionale superiore, anche per il periodo successivo al rinnovo tacito (Cass. 11447/2024).

La locazione ad uso abitativo stipulata senza forma scritta è nulla, e la nullità può essere fatta valere da entrambe le parti e rilevata d’ufficio. Fa eccezione il caso in cui la forma verbale sia stata imposta abusivamente dal locatore: allora la nullità è di protezione e può farla valere solo l’inquilino. Per lo stesso motivo il verbale di conciliazione firmato nel procedimento di sfratto su un contratto nullo non vale come transazione novativa (Cass. 33804/2025).

Anche con un contratto verbale, se manca una descrizione dello stato della casa alla consegna, l’inquilino si presume averla ricevuta in buono stato locativo (Cass. 9586/2026).

Per la Cassazione la nullità per mancata consegna dell’attestato di certificazione energetica prevista dal d.lgs. 192/2005 non poteva operare prima dell’emanazione della normativa regolamentare di attuazione. La norma transitoria che sostituiva a quel documento l’attestato di qualificazione energetica non estende la nullità al documento sostitutivo, e la legge 133/2008, abrogando le disposizioni sanzionatorie, ha eliminato per il futuro una nullità che non aveva ancora potuto operare in concreto (Cass. 20768/2025).

La richiesta annuale dell’aggiornamento è condizione perché il diritto sorga: è nulla, per contrasto con l’art. 32 della legge 392/1978, la clausola che attribuisce il 100% delle variazioni ISTAT intervenute nel corso del rapporto o che consente di chiederle per anni diversi da quello immediatamente precedente (Cass. 15812/2025).

Per i contratti abitativi stipulati prima della legge 431/1998 e rinnovati tacitamente resta necessaria la richiesta scritta del locatore per l’aggiornamento ISTAT. Chi ha già pagato non può però chiedere indietro gli importi se il pagamento è seguito a una richiesta del locatore, anche non scritta (Cass. 34869/2025).

Il deposito cauzionale ha natura di pegno irregolare: la somma passa in proprietà del locatore e l’inquilino può chiederne la restituzione dal momento in cui è venuta meno la funzione di garanzia (Cass. 30765/2025).

Sui danni il punto decisivo è la prova, e le decisioni del sito non dicono la stessa cosa. Per Cass. 11801/2025 il locatore deve provare il deterioramento avvenuto tra la consegna e la restituzione, mentre l’inquilino prova che dipende dall’uso conforme al contratto o da un fatto a lui non imputabile; per Cass. 3542/2024 il locatore deve provare la condizione di partenza del bene e la sua restituzione in condizioni peggiori. Per Cass. 9586/2026, invece, se manca una descrizione dello stato dell’immobile alla consegna l’inquilino si presume averlo ricevuto in buono stato e tocca a lui dimostrare che i danni derivano da vizi originari o dal normale deterioramento. Per riparazioni e riconsegna in ritardo vedi anche la guida su condominio, vicini e casa.

L’acquirente che subentra nel contratto di locazione è tenuto a restituire il deposito cauzionale versato dall’inquilino; il venditore, a sua volta, deve trasferirgli la cauzione ricevuta, salvo un diverso accordo esplicito tra loro, per esempio una compensazione o un prezzo concordato fin dall’inizio in misura ridotta tenendo conto della cauzione (Cass. 7199/2025).

Chi compra una casa affittata subentra anche nei diritti del locatore e può agire per i danni esistenti al momento dell’acquisto, purché della minore efficienza della cosa non si sia tenuto conto nel prezzo (Cass. 3542/2024).

L’inquilino può sollevare l’eccezione di inadempimento anche quando il locatore adempie in modo inesatto, senza escludere ogni godimento dell’immobile; ma la sospensione del canone è legittima solo se è proporzionata ai rispettivi inadempimenti secondo buona fede, e il giudice può ritenere più grave l’inadempimento dell’inquilino che continua a occupare la casa (Cass. 13815/2024). Sospendere tutto il canone a fronte di un inadempimento solo parziale è legittimo solo se la reazione è proporzionata e rispetta la buona fede (Cass. 5492/2026); pesa il fatto che il rifiuto di pagare sia stato giustificato solo in giudizio e non durante i tentativi di esecuzione del contratto (Cass. 20898/2026).

Per i guasti dovuti a fenomeni non transitori o a deterioramenti rilevanti non c’è inadempimento del locatore all’obbligo di riparazione: la tutela passa per gli artt. 1578 e 1581 c.c. e l’inquilino non può sospendere unilateralmente il canone continuando a godere della casa (Cass. 13016/2024). I vizi che alterano la struttura materiale del bene e ne riducono notevolmente il godimento consentono la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, non l’azione di esatto adempimento (Cass. 25768/2026).

Gli obblighi di manutenzione del locatore (artt. 1576 e 1577 c.c.) comprendono le riparazioni straordinarie, come la sostituzione della tubazione di scarico della doccia e il ripristino del piatto doccia, perché riguardano impianti conglobati nell’immobile. L’inquilino non risponde dei danni da infiltrazioni causati a terzi dalla rottura di quegli elementi, salvo un concreto comportamento omissivo nella segnalazione o nella collaborazione, che deve provare il locatore (Cass. 5564/2026).

Diverso il caso delle parti e degli accessori di cui l’inquilino ha la diretta disponibilità: se il danno deriva da omessa manutenzione ordinaria o dal suo mancato tempestivo intervento, risponde lui; il proprietario risponde quando i danni vengono dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati, di cui conserva la custodia (Cass. 10393/2024).

Per i danni subiti dall’inquilino il risarcimento ha base contrattuale: discende dall’art. 1581 c.c., che richiama l’art. 1578, secondo comma, quando il pregiudizio deriva da un vizio della cosa locata, cioè da una compromissione della sua struttura materiale che ne riduce il godimento. La responsabilità da cose in custodia (art. 2051 c.c.) opera solo per i danni a terzi estranei al rapporto (Cass. 4578/2024).

Se invece il disturbo viene da un terzo che non vanta diritti sulla casa, l’inquilino può agire direttamente contro di lui (art. 1585, secondo comma, c.c.) (Cass. 25768/2026).

Il proprietario che ha affittato risponde delle immissioni intollerabili provenienti dall’immobile solo se ha concorso al fatto dannoso, non per non aver diffidato formalmente l’inquilino: serve la prova che potesse prevedere, con l’ordinaria diligenza, che il conduttore avrebbe prodotto immissioni nocive. La custodia (art. 2051 c.c.) non lo rende responsabile dell’attività illecita altrui; e dall’omessa vigilanza dell’amministratore sul regolamento non deriva una responsabilità automatica del condominio (Cass. 23881/2025).

La disdetta alla prima scadenza (art. 3, comma 1, legge 431/1998) non fa cessare automaticamente il rapporto: impedisce soltanto il rinnovo automatico alla scadenza pattuita. Prima di quella data le parti possono anche risolvere il contratto per mutuo consenso: in quel caso il contratto finisce per accordo e non spetta la prelazione all’inquilino (Cass. 22193/2025).

Il riscatto del conduttore (artt. 38 e 39 legge 392/1978 e art. 3 legge 431/1998) si esercita con una dichiarazione unilaterale, che può essere contenuta anche nell’atto di citazione: se raggiunge l’acquirente entro sei mesi evita la decadenza, qualunque sia l’esito del giudizio. Per togliere effetto a una disdetta servono comportamenti univoci delle parti, non la semplice tolleranza della permanenza in casa (Cass. 2282/2026).

La consegna di un plico raccomandato al domicilio del destinatario, risultante dall’avviso di ricevimento, fa presumere la conoscenza dell’atto. Chi sostiene che il plico era vuoto o conteneva un atto diverso deve provarlo (Cass. 964/2025).

Se il contratto pone a carico di più conduttori un’obbligazione solidale per l’intero canone, il recesso anticipato di uno solo non cambia la natura dell’obbligazione: chi resta deve l’intero canone, perché la divisione interna del debito non è opponibile al locatore. Il proprietario non deve neppure provare di aver rimesso a disposizione la stanza lasciata libera (Cass. 21051/2024).

Il contratto concluso da chi dispone solo di fatto dell’immobile è valido ed efficace, anche se poi si accerta la nullità del suo titolo di acquisto. Il vero proprietario può ottenere i canoni se ratifica nella sostanza l’operato del locatore di fatto, per esempio recuperando la disponibilità della casa o ottenendo la condanna definitiva del locatore di fatto alla riconsegna (Cass. 2786/2025). Il locatore agisce per il rilascio in base alla sua posizione contrattuale, a prescindere dalla proprietà (Cass. 4598/2024), e l’inquilino non può opporgli la mancanza di un diritto reale per non adempiere (Cass. 19813/2025).

Attenzione però: l’inquilino che, informato dai legittimi proprietari dell’accertamento giudiziale dell’occupazione abusiva del suo locatore, resta nella casa senza rilasciarla, risponde in solido con il locatore verso i proprietari, dalla diffida fino al rilascio (Cass. 6100/2026).

L’opponibilità della locazione all’acquirente della casa pignorata (art. 2923 c.c.) si valuta al momento del pignoramento: conta il contenuto che il contratto aveva a quella data, comprese le modifiche successive, e una modifica inopponibile travolge l’assetto rilevante (Cass. 7909/2024). La locazione a canone vile stipulata prima del pignoramento non è opponibile né all’aggiudicatario né alla procedura, e il giudice dell’esecuzione può ordinare direttamente la liberazione, attuata dal custode; chi ne è pregiudicato si tutela con l’opposizione agli atti esecutivi (Cass. 9731/2025).

L’assegnatario non deve fare causa per far accertare l’inopponibilità di una locazione trascritta dopo il pignoramento (Cass. 14505/2024). Su chi incassa i canoni della casa pignorata vedi la guida su pignoramento e asta.

Non finché resta nella stessa posizione. Chi continua a detenere l’immobile dopo la morte del conduttore subentra nella sua posizione e detiene per conto del proprietario: non acquista il possesso utile per l’usucapione. Per cambiare titolo serve una manifestazione esteriore rivolta contro il proprietario; non basta smettere di pagare l’affitto (Cass. 5854/2025; Cass. 13013/2025). Sull’usucapione in generale vedi la guida su condominio, vicini e casa.

Il conduttore che lascia il locale dopo la disdetta del locatore non perde l’indennità per la perdita dell’avviamento anche se la disdetta era inefficace perché tardiva: la fine del rapporto resta imputabile all’iniziativa del locatore, e l’acquiescenza del conduttore non lo priva dell’indennità, salvo che nasconda il suo assoluto disinteresse a restare nell’immobile (Cass. 5605/2024).

Se la locazione è cessata prima della vendita forzata, l’indennità resta a carico del locatore originario e sorge alla cessazione del rapporto: il conduttore non può opporre all’aggiudicatario il diritto di ritenzione, e la sua permanenza dopo il decreto di trasferimento è senza titolo (Cass. 23235/2026). Un giudicato che abbia escluso l’indennità, recepito in una transazione che prosegue il rapporto, impedisce di riproporre la domanda (Cass. 5680/2025).

Il recesso anticipato del conduttore di un immobile ad uso diverso (art. 27, comma 8, legge 392/1978) richiede fatti estranei alla sua volontà, sopravvenuti alla conclusione del contratto e imprevedibili (Cass. 25718/2026; Cass. 18759/2024). La crisi economica del punto vendita è un accertamento di fatto riservato al giudice di merito (Cass. 25718/2026).

Se i motivi si erano già verificati quando c’era ancora tempo per dare disdetta e il conduttore non l’ha data, secondo buona fede ha rinunciato a farli valere. Il recesso basato su una valutazione unilaterale di mera convenienza è inefficace: il contratto prosegue e i canoni restano dovuti (Cass. 24198/2025).

È nulla (art. 79 legge 392/1978) la clausola che consente al locatore di recedere alla prima scadenza di una locazione ad uso diverso, perché contrasta con la durata minima legale e con la tassatività delle cause di recesso. La deroga alla durata minima è ammessa solo se pattuita dopo il sorgere del vincolo, e la riduzione del canone concessa in cambio non sana la nullità (Cass. 25727/2026).

Non è invece nulla, nelle locazioni ad uso non abitativo, la clausola che pone a carico del conduttore le spese che di norma gravano sul locatore, comprese quelle dovute a vetustà, forza maggiore e uso convenuto: l’art. 79 colpisce solo i patti che eludono diritti attribuiti al conduttore da norme inderogabili (Cass. 9895/2026).

L’abusività e la mancanza dei titoli non rendono invalido il contratto né sono vizi della cosa locata. Sulle conseguenze le decisioni del sito divergono. Per Cass. 7408/2024 questa situazione può configurare un inadempimento del locatore, idoneo a giustificare la sospensione del canone (art. 1460 c.c.), e il rilascio del certificato di agibilità rientra tra i suoi obblighi (art. 1575 c.c.). Per Cass. 10807/2025 il carattere abusivo del bene non è di per sé un inadempimento del locatore: il conduttore deve allegare e provare il pregiudizio concreto subito nel godimento, e rileva solo una specifica pattuizione sulla destinazione che richieda licenze particolari.

Per Cass. 27588/2025 i titoli amministrativi necessari all’attività sono un impegno del conduttore; il locatore ne è gravato solo se l’ottenimento è impossibile per le caratteristiche del bene, se se n’è assunto l’impegno o se la sua partecipazione è indispensabile secondo buona fede. Fuori da questi casi il mancato rilascio dell’agibilità al conduttore non giustifica la risoluzione per inadempimento del locatore.

Dipende anche dalla legge regionale. La Corte costituzionale ha respinto le censure del Governo contro il testo unico del turismo della Regione Toscana (legge regionale 61/2024): restano l’obbligo di gestire in forma imprenditoriale bed and breakfast, affittacamere, case e appartamenti per vacanze e residenze d’epoca, e la possibilità per i Comuni turistici di fissare criteri e limiti alle locazioni brevi (Corte cost. 186/2025).

In Veneto la gestione unitaria di fatto di più autorizzazioni ad affittacamere integra esercizio abusivo di attività alberghiera, sanzionato dalla legge regionale, quando indici come accesso comune, reception unica, camere comunicanti e numerate progressivamente e pubblicità unica rivelano che al pubblico si offre un solo albergo non autorizzato (Cass. 17039/2025).