Annullato il permesso in sanatoria per finestre preesistenti prive di prova (TAR Marche n. 36 del 10.01.2026)

Principi di diritto (Massima)
In caso di pluralità di interventi abusivi, la valutazione delle difformità deve essere omnicomprensiva e non atomistica. L’omessa impugnazione dell’ordinanza di demolizione che qualifica gli abusi come nuova costruzione ex art. 3, comma 1, lett. e), d.P.R. n. 380/2001 ne consolida la qualificazione, rendendo necessario il permesso di costruire in sanatoria anche per opere astrattamente riconducibili alla manutenzione straordinaria. Tale qualificazione non esclude però l’accertamento di conformità ex art. 36 d.P.R. n. 380/2001, che resta subordinato alla doppia conformità. La preesistenza delle aperture nell’impianto originario, presupposto della sanabilità delle modifiche prospettiche, non può fondarsi su indizi generici: occorrono elementi gravi, precisi e concordanti. Il rilascio del titolo impone all’amministrazione di valutare i limiti legali dei rapporti tra fondi confinanti, comprese le distanze ex art. 905 cod. civ.

Il Fatto

I ricorrenti e la controinteressata sono comproprietari di distinte unità immobiliari del medesimo fabbricato, nel quale tutti risiedono. Un’ordinanza demolitoria aveva ingiunto alla controinteressata la rimozione di alcune opere, qualificandole come nuova costruzione. Seguiva una prima sanatoria, annullata dal TAR con una precedente sentenza passata in giudicato.

Dopo l’annullamento, la controinteressata presentava istanza di permesso di costruire in sanatoria ex art. 36 d.P.R. n. 380/2001, assentita dal Comune. I ricorrenti impugnano il titolo, deducendo la scadenza dei termini, il difetto di motivazione, l’assenza della doppia conformità e la mancata prova della preesistenza delle finestre, oltre all’inutile imputazione dei pagamenti già versati per la precedente sanatoria.

La Motivazione della Corte

Sul primo motivo, il Collegio richiama l’Adunanza Plenaria n. 16/2023: l’istanza ex art. 36 è proponibile fino alla scadenza del termine per demolire. La presentazione dell’istanza ex art. 37 non sospende il termine di novanta giorni, che continua a decorrere. L’annullamento della prima sanatoria ha così riattivato il residuo di trenta giorni, entro cui l’istanza risulta tempestiva.

Il difetto di motivazione è invece infondato: il provvedimento è motivato per relationem e, secondo Cons. Stato, Sez. II, n. 533 del 2022, è sufficiente che gli atti richiamati siano conoscibili mediante accesso, senza obbligo di allegazione.

Sono parzialmente fondati il terzo e il quarto motivo. La qualificazione delle opere come nuova costruzione, consolidatasi per omessa impugnazione, impone il permesso di costruire, ma non preclude l’accertamento di conformità. Questo resta subordinato alla doppia conformità e, per le modifiche prospettiche, alla preesistenza delle aperture nell’impianto originario, richiesta dalle NTA del centro storico.

La relazione di parte, basata su mattoni, architravi e simmetrie, è generica: gli indizi non raggiungono i caratteri di gravità e concordanza richiesti. La planimetria catastale del 1976 non documenta le aperture. Il Collegio richiama inoltre Cons. Stato, Sez. VII, n. 4379 del 2025 sulla valutazione omnicomprensiva degli abusi.

Decisiva è la violazione delle distanze: la porta finestra sul lato sud-ovest si affaccia sul fondo dei ricorrenti a distanza inferiore a quella prescritta dall’art. 905 cod. civ., configurando veduta. Ciò esigeva un’istruttoria approfondita, del tutto mancante. Il titolo va quindi annullato limitatamente ai vani finestrati dei fronti nord e sud-ovest. Infondate le censure sul soppalco, destinato a ripostiglio, sull’assenza di vincoli paesaggistici e sull’imputazione dei pagamenti.