Recupero dei seminterrati e nozione di terreno in aderenza all’edificio (TAR Lombardia n. 2393 del 24.06.2025)

Principi di diritto (Massima)
In materia di recupero abitativo dei vani e locali seminterrati, ai sensi dell’art. 1, comma 2, lett. a), l. reg. Lombardia n. 7/2017, per piano seminterrato si intende il piano il cui soffitto si trovi, anche solo in parte, a quota superiore rispetto al terreno posto in aderenza all’edificio. Tale nozione va riferita al suolo a contatto con la costruzione, comprensiva di tutti i suoi elementi accessori. Ne consegue che la scala esterna di accesso ai locali, in quanto parte integrante dell’edificio, non vale a sottrarre lo stesso all’aderenza con il terreno, né a connotare come libera a cielo aperto la parete limitrofa. Il relativo accertamento costituisce espressione di attività vincolata dell’amministrazione.

Il Fatto

I ricorrenti hanno realizzato, in assenza di titolo edilizio, opere di recupero ad uso abitativo di locali posti al piano seminterrato di un immobile. Hanno quindi presentato istanza di permesso di costruire in sanatoria ai sensi dell’art. 36, d.P.R. n. 380/2001.

Il Comune ha respinto l’istanza con provvedimento motivato sul contrasto dell’intervento con l’art. 1.2, l. reg. n. 7/2017, rilevando che il soffitto dei locali era posto a quota inferiore rispetto al terreno adiacente all’edificio. I ricorrenti hanno impugnato il diniego, unitamente al preavviso di rigetto, deducendo la violazione dell’art. 10 bis, l. n. 241/1990 e il difetto di istruttoria sulla qualificazione dei locali come seminterrati anziché interrati.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge entrambi i motivi. Sul primo, il Tribunale osserva che nel diniego si dà atto dell’inidoneità delle osservazioni presentate a superare i rilievi del preavviso di rigetto e si richiama la proposta motivata del responsabile del procedimento, che replica puntualmente alle obiezioni degli istanti.

La nota istruttoria è stata fatta propria dal dirigente che ha adottato il diniego ed è espressamente richiamata nel provvedimento, del quale integra la motivazione per relationem: irrilevante, dunque, l’assenza di sottoscrizione. Quanto alla dedotta violazione delle garanzie partecipative, la nota, pur datata 4.4.2024, dà conto del preavviso di rigetto adottato il 27.2.2024 e delle osservazioni successivamente presentate dal tecnico dei ricorrenti: deve quindi escludersi la violazione dell’art. 10 bis, l. n. 241/1990.

Sul secondo motivo, il Tribunale richiama la definizione legislativa. La legge regionale individua il piano seminterrato come il piano il cui pavimento si trovi a quota inferiore, anche solo in parte, a quella del terreno posto in aderenza all’edificio e il cui soffitto si trovi, anche solo in parte, a quota superiore rispetto al medesimo terreno.

Il terreno posto in aderenza è quello a contatto con l’edificio, da intendersi come costruzione comprensiva di tutti i suoi elementi accessori. L’amministrazione ha quindi legittimamente considerato il livello del suolo del giardino adiacente, comprensivo della scala esterna, senza attribuire rilievo all’esigua porzione di terreno posta a base del vano scala. Quest’ultima è ristretta, frutto di una modifica artificiale dell’originario piano di campagna e finalizzata solo a contenere la scala di accesso.

Il vano dà così origine a una mera intercapedine, priva per dimensioni e funzione delle caratteristiche necessarie a escludere l’aderenza dell’edificio al terreno. Non sussiste alcun errore di fatto, avendo l’amministrazione correttamente considerato il vano scala sul lato nord est e non la diversa intercapedine richiamata nel ricorso. Il ricorso è pertanto respinto, senza statuizione sulle spese per la mancata costituzione dell’amministrazione.