Redditi fondiari tassabili anche se i canoni non sono riscossi (Cass. civ. Sez. V n. 919 del 14.01.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di imposte sui redditi, in base al combinato disposto degli artt. 23 e 34 del d.P.R. n. 917 del 1986, il reddito degli immobili locati per fini diversi da quello abitativo — per i quali opera la deroga dell’art. 8 della legge n. 431 del 1998 — è individuato in relazione al reddito locativo fin quando risulta in vita un contratto di locazione. Ne consegue che anche i canoni non percepiti per morosità costituiscono reddito tassabile, fino a che non sia intervenuta la risoluzione del contratto o un provvedimento di convalida dello sfratto. Il criterio di imputazione del reddito è costituito dalla titolarità del diritto reale, a prescindere dalla sua effettiva percezione. La mera finalità pratica perseguita dalle parti con il contratto non ne giustifica il disconoscimento fiscale, ove il contratto risulti registrato e non risolto.

Il Fatto

La contribuente era destinataria di un avviso di accertamento parziale e automatizzato relativo all’anno d’imposta 2006, per effetto della registrazione, in quell’anno, di un contratto di locazione con efficacia dal 2003, avente ad oggetto un immobile rustico situato in zona agricola.

La contribuente impugnava l’atto davanti al giudice di prossimità, sostenendo il carattere meramente fittizio della locazione: non aveva mai riscosso alcun canone né consegnato le chiavi, essendo il contratto destinato solo a costituire un titolo in capo alla locataria per ottenere dall’Amministrazione comunale il mutamento di destinazione d’uso. Respinta in primo grado, la tesi veniva accolta in appello, ove il collegio riteneva verosimile la funzione meramente strumentale del contratto, trattandosi di locale allo stato rustico e inutilizzabile. L’Agenzia delle entrate propone ricorso per cassazione con un unico motivo.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina l’unico motivo, proposto ai sensi dell’art. 360, n. 3, cod. proc. civ., per violazione e falsa applicazione dell’art. 26 del d.P.R. n. 917 del 1986. L’Amministrazione lamenta che i redditi fondiari concorrano comunque a formare il reddito imponibile e che i canoni non riscossi debbano essere computati fino a che non intervenga una sentenza che accerti la morosità ai fini dello sfratto.

Il ricorso è ritenuto fondato. La Suprema Corte richiama la propria giurisprudenza: in tema di imposte sui redditi, il reddito degli immobili locati per fini diversi da quello abitativo è individuato in relazione al reddito locativo fin quando il contratto risulta in vita, con la conseguenza che anche i canoni non percepiti per morosità costituiscono reddito tassabile, fino alla risoluzione del contratto o alla convalida dello sfratto (Cass. VI-5 n. 19240/2016).

Il medesimo principio è ribadito con ulteriore precisazione: il criterio di imputazione del reddito è costituito dalla titolarità del diritto reale, a prescindere dalla sua effettiva percezione (Cass. V n. 12332/2019). Non rileva, dunque, la circostanza della mancata riscossione dei canoni, né l’uso fattuale dell’immobile.

La sentenza di appello, che aveva valorizzato la funzione solo strumentale del contratto e l’inutilizzabilità del rustico, è pertanto cassata con rinvio, perché il giudice di merito svolga gli accertamenti in fatto necessari ad applicare i principi esposti. La Corte rinvia alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado per la Puglia – Foggia, in diversa composizione, cui demanda anche le spese del giudizio di legittimità.