Regime PEX e nozione di esercizio di impresa commerciale (Cass. civ. Sez. 5 n. 6732/2026)

Principi di diritto (Massima)
Ai fini dell’esenzione delle plusvalenze da partecipazioni ex art. 87, comma 1, lett. d), TUIR, il requisito dell’esercizio di un’impresa commerciale da parte della società partecipata deve intendersi nel senso dell’effettivo e ininterrotto svolgimento di un’attività da cui origina reddito d’impresa, non potendo essere integrato dalla mera predisposizione di una struttura operativa potenzialmente idonea o da attività solo preparatorie e propedeutiche, non seguite dall’avvio del processo produttivo. La ratio della norma è quella di disincentivare l’uso di società-contenitore per trasferire cespiti immobiliari, e il requisito deve sussistere ininterrottamente almeno dall’inizio del terzo periodo d’imposta anteriore al realizzo.

Il Fatto

Due società cedettero le partecipazioni detenute in una società immobiliare (Immobiliare Le Cure s.r.l.), realizzando una plusvalenza di 1.166.758,00 euro ciascuna, e applicarono il regime di esenzione PEX di cui all’art. 87 TUIR. L’Agenzia delle Entrate recuperò a tassazione le plusvalenze, ritenendo che la società partecipata non esercitasse un’impresa commerciale, ma si fosse limitata ad attività preparatorie e propedeutiche (acquisto del compendio, ottenimento di autorizzazioni, consulenze). La Commissione Tributaria Provinciale di Firenze e la Commissione Tributaria Regionale della Toscana accolsero i ricorsi delle società, ritenendo sussistente il requisito sulla base della predisposizione di una struttura operativa “pronta ad intraprendere l’attività commerciale”. L’Agenzia ricorse per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte ha accolto il ricorso, enunciando il principio per cui il requisito dell’esercizio di impresa commerciale ai fini PEX richiede un’attività effettiva e ininterrotta, non meramente preparatoria. La nozione di impresa commerciale richiamata dall’art. 87, lett. d), TUIR è quella di cui all’art. 55 del medesimo testo unico, che include anche le attività agricole e quelle degli enti che svolgono le attività commerciali di cui all’art. 2195 c.c., ma in forma non organizzata. Tuttavia, la mera predisposizione di una struttura operativa potenzialmente idonea o l’acquisto di un compendio immobiliare con l’intenzione di avviare un’attività di ristrutturazione non integra l’esercizio di impresa, se non seguita dall’effettivo avvio del processo produttivo.

La Corte ha richiamato la giurisprudenza secondo cui il beneficio dell’esenzione è volto a favorire la circolazione di complessi aziendali dotati di capacità produttiva, non di meri cespiti immobiliari. Il requisito può sussistere anche in fase di start-up, a condizione che la società, una volta dotatasi di un apparato organizzativo, inizi effettivamente a svolgere l’attività per cui è stata costituita. Tuttavia, nel caso di specie, la CTR non aveva accertato se l’attività commerciale fosse stata esercitata ininterrottamente per almeno tre anni anteriori alla cessione, né se gli immobili fossero stati completati funzionalmente prima del realizzo. La Corte ha quindi cassato la sentenza, rinviando per un nuovo esame alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Toscana, in diversa composizione.

Implicazioni Pratiche

1. Onere della prova del requisito PEX: il contribuente che intenda beneficiare dell’esenzione delle plusvalenze da partecipazioni deve provare l’effettivo e ininterrotto esercizio dell’impresa commerciale da parte della società partecipata per almeno tre anni anteriori al realizzo; la mera allegazione di attività preparatorie o della potenziale idoneità della struttura non è sufficiente, occorrendo la dimostrazione concreta dell’avvio e della continuità dell’attività produttiva.
2. Distinzione tra attività preparatoria e impresa commerciale: l’attività di start-up (acquisto di immobili, ottenimento di autorizzazioni, consulenze) può integrare il requisito solo se è seguita dall’effettivo inizio dell’attività imprenditoriale prevista dall’oggetto sociale, e se tale attività è svolta senza soluzione di continuità nel triennio rilevante; l’avvocato del contribuente deve produrre documentazione comprovante l’effettivo avvio e lo svolgimento continuativo dell’attività (es. contratti di vendita, fatture, dichiarazioni dei redditi che attestino ricavi e costi di impresa).
3. Verifica del triennio e del momento del realizzo: il requisito dell’esercizio di impresa commerciale deve sussistere ininterrottamente almeno dall’inizio del terzo periodo d’imposta anteriore al realizzo della partecipazione; se la cessione avviene prima del completamento funzionale dell’immobile o prima dell’effettivo avvio dell’attività, il regime PEX non si applica; il contribuente deve quindi pianificare la cessione solo dopo aver accertato il decorso del triennio e l’effettivo esercizio dell’attività commerciale.

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