Rendita catastale agriturismo: motivazione Docfa e stima diretta (Cass. civ. Sez. V n. 25673 del 22.09.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di classamento catastale, ove l’attribuzione della rendita avvenga a seguito di procedura Docfa e gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano stati disattesi dall’Ufficio, l’obbligo di motivazione dell’avviso è soddisfatto con l’indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, essendo la difformità tra rendita proposta e rendita accertata frutto di una diversa valutazione tecnica sul valore economico dei beni. Laddove la stima sia effettuata con il criterio del costo di ricostruzione deprezzato, di cui all’art. 28, comma 2, del d.P.R. n. 1142/1949, come specificato dalla circolare n. 6/T del 30.11.2012 e richiamato dall’art. 1, comma 244, della legge n. 190/2014, l’utilizzo dell’intera estensione del lotto, comprensiva delle aree coperte e scoperte, e la valorizzazione unitaria dei vani costituiscono operazioni necessarie all’individuazione del valore del suolo e non richiedono apposita motivazione. La stima diretta prescritta dall’art. 30 del d.P.R. n. 1142/1949 non presuppone il sopralluogo, né la mancata considerazione di singole caratteristiche degli ambienti rende la stima insussistente, trattandosi di valutazione di merito.

Il Fatto

I contribuenti, proprietari di un complesso immobiliare classificato in categoria D/10 (agriturismo), presentavano nel gennaio 2015 una dichiarazione Docfa proponendo una rendita di 2.154,00 euro, con una riduzione del valore del cespite da 333.600 a 107.700 euro rispetto alla precedente dichiarazione del 2004. L’Agenzia delle Entrate, con avviso di accertamento notificato nel gennaio 2016, confermava il classamento ma rideterminava la rendita in 8.320,00 euro, valorizzando il complesso in 416.480 euro.

La Commissione Tributaria Provinciale accoglieva il ricorso dei contribuenti per vizio motivazionale. La Commissione Tributaria Regionale del Veneto, in riforma, accoglieva l’appello dell’Ufficio e rigettava quello incidentale, ritenendo l’avviso congruamente motivato e la stima attendibile. I contribuenti propongono ricorso per cassazione articolando tre motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte ricostruisce il regime motivazionale dell’avviso di classamento. Quando la rendita è attribuita a seguito di Docfa e gli elementi di fatto indicati dal contribuente non sono disattesi, l’obbligo è assolto con l’indicazione dei dati oggettivi e della classe; solo in caso di contestazione degli elementi di fatto la motivazione deve specificare le differenze riscontrate, per consentire il pieno esercizio del diritto di difesa e delimitare l’oggetto del contenzioso.

Nel caso concreto, l’avviso riporta i dati identificativi e di classamento, i valori proposti e quelli antecedenti, il criterio di stima e i valori unitari e complessivi delle porzioni. Il giudice di merito ha accertato in concreto tale idoneità con riferimento agli stessi elementi che i contribuenti assumevano modificati. Quanto all’estensione del lotto, l’Ufficio ha considerato l’intero appezzamento di 782 mq, dato incontroverso perché riconosciuto dalla stessa relazione tecnica di parte, mentre i 310 mq attengono alla sola area pertinenziale: non vi è dunque una discrepanza su un medesimo elemento fattuale.

Il criterio del costo di ricostruzione, che nella formula considera il valore del lotto comprensivo di aree coperte e scoperte, giustifica l’inclusione dell’area di sedime. La considerazione unitaria dei quattro vani non è rettifica dei vani catastali ma valorizzazione unitaria a fini estimativi, già operata dai contribuenti nella precedente Docfa. La censura attiene perciò al merito e non alla motivazione.

Sul secondo motivo, la Corte esclude la violazione dell’art. 30 del d.P.R. n. 1142/1949: la stima diretta non richiede il sopralluogo, e l’Ufficio era edotto delle caratteristiche del cespite attraverso due dichiarazioni Docfa e la documentazione pubblicata sul web dagli stessi proprietari. La mancata valorizzazione di alcune finiture è valutazione fattuale che non inficia la stima.

Sul terzo motivo, la Corte richiama la riduzione al minimo costituzionale del sindacato sulla motivazione e l’inammissibilità della censura relativa al prezziario UTE, questione mai affrontata dalla sentenza impugnata e non supportata dall’onere di autosufficienza. Il ricorso è rigettato, con condanna alle spese e contributo unificato raddoppiato.