Riclassamento catastale per microzona: obbligo di motivazione rigorosa e concreta (Cass. civ. Sez. V n. 33545 del 22.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di estimo catastale, il nuovo classamento adottato ai sensi dell’art. 1, comma 335, della legge n. 311 del 2004 nell’ambito di una revisione dei parametri della microzona soddisfa l’obbligo di motivazione solo se, oltre al significativo scostamento del rapporto tra valore di mercato e valore catastale rispetto all’analogo rapporto nell’insieme delle microzone comunali, consente al contribuente di evincere gli elementi concreti che hanno inciso sul diverso classamento. Non è congruamente motivato il provvedimento che si limiti ai parametri di legge e ai provvedimenti amministrativi di fondamento, senza indicare la qualità urbana e ambientale della microzona e le caratteristiche edilizie del fabbricato e della singola unità. L’obbligo, di natura sostanziale, va assolto ex ante e in modo rigoroso, non essendo sufficiente la possibilità di prova contraria in giudizio. Ne deriva la nullità dell’atto per difetto di motivazione.

Il Fatto

La ricorrente, proprietaria di un’unità immobiliare ad uso abitativo, impugnava l’avviso di accertamento con cui l’Agenzia delle Entrate aveva rettificato il classamento dell’immobile, attribuendo la classe 11 in luogo della classe 6, con conseguente aumento della rendita catastale.

La Commissione Tributaria Regionale del Lazio aveva accolto l’appello dell’Ufficio, riformando la decisione di primo grado e ritenendo l’atto adeguatamente motivato in relazione alla collocazione dell’immobile nella microzona di riferimento. Avverso tale pronuncia la contribuente ha proposto ricorso per cassazione, affidato a cinque motivi.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ha ritenuto fondato, con carattere assorbente, il primo motivo, con cui si denuncia la violazione dell’art. 1, comma 335, della legge n. 311 del 2004. La questione riguarda il contenuto motivazionale minimo dell’atto di accertamento che dispone la revisione parziale del classamento delle unità immobiliari site in microzone c.d. anomale.

La Corte richiama il consolidato orientamento espresso, tra le altre, da Cass. n. 25201 del 2022 e da Cass. n. 9035 del 2024. La motivazione è adeguata solo se, oltre ai parametri generali di legge, consente al contribuente di conoscere ex ante le ragioni specifiche del singolo provvedimento, anche se inserito in un’operazione di riclassificazione a carattere diffuso. L’amministrazione deve provare i presupposti della riclassificazione e specificare le operazioni compiute e i dati utilizzati, per consentire il controllo e la difesa.

Il Collegio osserva che, ai sensi dell’art. 2 del d.P.R. n. 138 del 1998, la microzona è una porzione del territorio comunale omogenea per caratteri urbanistici, storico-ambientali e socioeconomici. La ragione giustificativa della revisione non è la mera evoluzione del mercato, ma l’accertamento di una modifica del valore degli immobili nella microzona.

La Corte ricorda che lo strumento ha superato il vaglio di legittimità costituzionale con Corte cost. n. 249 del 2017, che ha però evidenziato come la natura e le modalità dell’operazione enfatizzino l’obbligo di motivazione, da assolvere in maniera rigorosa. Non è sufficiente il riferimento alla microzona indistintamente individuata: per i mutamenti di classe, oltre al fattore posizionale, rileva il fattore edilizio, con le caratteristiche specifiche della singola unità e del fabbricato, quali esposizione, rifinitura, stato di conservazione e anno di costruzione. Non è sostenibile che tutti gli immobili di una zona abbiano la medesima classe.

La soluzione che privilegia una maggiore estensione degli obblighi motivazionali supera il precedente indirizzo di Cass. n. 21176 del 2016. Nel caso concreto, la sentenza di merito ha accertato che l’avviso era motivato solo con il presupposto normativo, il procedimento seguito e lo scostamento superiore al 35%, senza alcun riferimento alle caratteristiche edilizie specifiche. Da qui l’accoglimento del ricorso, la cassazione della sentenza impugnata e la decisione nel merito con accoglimento dell’originario ricorso, con compensazione delle spese dell’intero giudizio in ragione delle oscillazioni giurisprudenziali.