Riclassamento catastale microzone anomale: obbligo di motivazione analitica (Cass. civ. Sez. V n. 9035 del 04.04.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di revisione parziale del classamento delle unità immobiliari site in microzone comunali cd. anomale, ai sensi dell’art. 1, comma 335, legge n. 311/2004, l’avviso di accertamento deve specificare in modo chiaro, preciso e analitico i presupposti di fatto della riclassificazione di massa e, in particolare, le fonti, i modi e i criteri con cui sono stati rilevati ed elaborati i quattro parametri prescritti dalla norma: il valore medio di mercato della microzona, il valore catastale medio della microzona, il valore di mercato medio dell’insieme delle microzone e il valore catastale medio dell’insieme delle microzone. Non è congruamente motivato il provvedimento che si limiti a richiamare in termini sintetici e generici lo scostamento tra valore di mercato e valore catastale nella microzona rispetto all’analogo rapporto comunale, senza documentare i dati utilizzati. L’obbligo motivazionale non può essere assolto con integrazioni fornite dall’Amministrazione nel corso del giudizio.

Il Fatto

Una società proponeva ricorso avverso un avviso di accertamento con cui l’Agenzia del territorio aveva rettificato, in forza dell’art. 311, comma 335, legge n. 311/2004, il classamento di un’unità immobiliare di sua proprietà, attribuendo una nuova rendita.

La Commissione tributaria provinciale di Roma rigettava il ricorso e la Commissione tributaria regionale del Lazio respingeva l’appello. La contribuente ricorreva quindi per cassazione con tre motivi, lamentando il difetto di motivazione dell’atto impositivo.

La Motivazione della Corte

La Corte ricostruisce anzitutto il sistema delle tre ipotesi di revisione del classamento. La prima è prevista dall’art. 3, comma 58, legge n. 662/1996; la seconda dall’art. 1, comma 336, legge n. 311/2004; la terza, oggetto di causa, dal comma 335. Le tre causae petendi sono distinte e non interscambiabili: l’Amministrazione che ne abbia invocata una non può legittimare in giudizio la pretesa richiamando condizioni proprie di un’altra procedura.

La Corte osserva che le prime due ipotesi dipendono da fattori intrinseci al singolo immobile, mentre il comma 335 si fonda su fattori estrinseci di carattere generale o collettivo. Le Sezioni Unite n. 7665 del 2016 hanno chiarito che l’Agenzia deve specificare se il mutamento derivi da una risistemazione dei parametri della microzona e indicare l’atto di revisione dei medesimi. La ragione giustificativa non è la mera evoluzione del mercato, né la semplice richiesta del Comune.

La revisione opera nelle microzone in cui il rapporto tra valore medio di mercato e valore medio catastale si discosta significativamente dall’analogo rapporto comunale, con soglia del 35 per cento. L’Amministrazione ha l’onere di dedurre e provare i presupposti, suddividendo il procedimento in due fasi: l’accertamento della microzona anomala e la traduzione del riallineamento in una specifica rideterminazione della rendita.

I giudici richiamano la Corte cost. n. 249 del 2017, che ha ritenuto legittimo lo strumento esigendo però una motivazione rigorosa, e la Cass. n. 22900/2017. Occorre che siano identificati e documentati i quattro parametri, i criteri di calcolo del rapporto tra misure disomogenee, come i vani e i metri quadri, e le date di rilevazione. L’avviso impugnato nulla specifica, né le lacune sono colmate in giudizio. Manca inoltre ogni illustrazione del passaggio dalla classe 8 alla classe 11.

Il ricorso è pertanto accolto, assorbiti il secondo e terzo motivo. La sentenza è cassata senza rinvio, con decisione nel merito favorevole alla contribuente, non necessitando ulteriori accertamenti di fatto. Le spese sono compensate in ragione della complessità della vicenda e dell’assenza di un orientamento consolidato.