Riclassamento catastale microzone anomale: obbligo di motivazione rigorosa dell’avviso (Cass. civ. Sez. V n. 4684 del 22.02.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di revisione parziale del classamento delle unità immobiliari site in microzone comunali ai sensi dell’art. 1, comma 335, l. n. 311/2004, l’avviso di accertamento deve essere motivato in modo rigoroso, specifico e analitico. L’amministrazione deve preliminarmente dichiarare l’interpretazione applicativa concretamente adottata e specificare i criteri con cui sono identificati, calcolati, rilevati ed elaborati i quattro parametri prescritti dalla norma: valore medio di mercato e valore medio catastale della microzona, valore medio di mercato e valore medio catastale dell’insieme delle microzone. Non è congruamente motivato il provvedimento che si limiti a un generico richiamo al rapporto tra valore di mercato e valore catastale nella microzona, senza indicare fonti, modi e criteri di ricavazione dei dati. Le tre ipotesi di revisione del classamento hanno presupposti e procedure distinti e le rispettive causae petendi non sono interscambiabili né sostituibili in itinere: l’ufficio non può legittimare in giudizio la pretesa con fattori estranei alla procedura attivata. L’amministrazione deve inoltre illustrare come il riallineamento della microzona si traduca in concreto nell’aumento della rendita della singola unità immobiliare.

Il Fatto

Il ricorrente, proprietario di un immobile in Roma, impugna l’avviso di accertamento catastale con cui l’Agenzia delle Entrate ha rideterminato il classamento dell’unità, facendola passare dalla categoria A/10, classe 4, alla classe 7, con conseguente aumento della rendita catastale da euro 4.325,33 a euro 6.817,23. L’atto richiama la rivalutazione urbanistica della microzona in cui si colloca l’immobile, adiacente al centro storico.

Soccombente in primo grado davanti alla CTP di Roma, il ricorrente propone appello alla CTR del Lazio, che lo respinge confermando la correttezza formale della procedura e la sufficienza della motivazione. Propone quindi ricorso per cassazione con sette motivi, incentrati sulla carenza motivazionale dell’avviso e sulla violazione dell’art. 112 cod. proc. civ. per omessa pronuncia su eccezioni e domanda subordinata di assegnazione a classe inferiore.

La Motivazione della Corte

La Corte ricostruisce anzitutto il sistema catastale, individuando tre distinte ipotesi di revisione del classamento: quella dell’art. 3, comma 58, l. n. 662/1996; quella dell’art. 1, comma 336, l. n. 311/2004, relativa agli immobili non dichiarati o variati senza denuncia; e quella dell’art. 1, comma 335, l. n. 311/2004, applicata nel caso di specie. Da questa distinzione deriva un corollario decisivo: le tre procedure hanno presupposti e condizioni diverse e le rispettive causae petendi non sono interscambiabili. L’amministrazione che ne abbia attivata una non può legittimare in giudizio la pretesa invocando fattori propri di un’altra.

La norma del comma 335 consente la revisione nelle microzone in cui il rapporto tra valore medio di mercato e valore medio catastale si discosta significativamente da quello relativo all’insieme delle microzone comunali. La Corte, richiamando la sentenza delle Sezioni Unite n. 7665 del 2016 e la sentenza della Corte costituzionale n. 249 del 2017, sottolinea che il carattere “diffuso” dell’operazione impone una motivazione rigorosa, idonea a porre il contribuente in condizione di conoscere le concrete ragioni del provvedimento.

Il percorso argomentativo si scompone in due fasi funzionali. Nella prima l’amministrazione, su cui grava l’onere di dedurre e provare la causa petendi, deve specificare in modo chiaro e analitico i presupposti di fatto della riclassificazione di massa: la suddivisione in microzone omogenee ex art. 2 d.P.R. n. 138/1998, la collocazione dell’unità in una microzona anomala, la comparazione tra andamento dei valori di mercato e valori catastali delle microzone. Nella seconda deve dedurre e provare i parametri, i fattori determinativi e i criteri di applicazione della riclassificazione alla singola unità.

La Corte precisa che non basta il mero richiamo ai termini generici della norma, né l’indicazione in cifra dei risultati: occorre dar conto dei metodi, delle tecniche statistiche, dell’attendibilità dei dati e delle date di rilevazione dei valori medi, dovendo queste ultime coincidere. Quando il valore medio di mercato sia ricavato da fattori indiziari e inferenziali, l’amministrazione deve specificarne e provarne l’efficacia e la correttezza del metodo. La finalità della revisione è meramente perequativa: la rendita di ciascuna unità può essere aumentata solo nella misura necessaria a rendere il rapporto della microzona non superiore di oltre il 35 per cento a quello dell’insieme delle microzone.

Nel caso concreto l’avviso non indica alcunché sui criteri e sui modi di determinazione dei quattro parametri prescritti, lacuna non colmata in giudizio, né illustra il passaggio dalla classe originaria a quella nuova. Il primo motivo è quindi fondato, assorbiti gli altri. La Corte cassa la decisione impugnata e, potendo decidere nel merito, accoglie l’originario ricorso, compensando le spese di tutti i gradi per il consolidarsi dell’orientamento nel corso della controversia.