Riclassamento catastale per microzone: motivazione analitica delle caratteristiche edilizie (Cass. civ. Sez. V n. 33537 del 22.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di estimo catastale, il nuovo classamento adottato ai sensi dell’art. 1, comma 335, della legge n. 311/2004 nell’ambito di una revisione parziale dei parametri della microzona soddisfa l’obbligo di motivazione solo se, oltre ai parametri generali di legge e ai provvedimenti amministrativi su cui si fonda, consente al contribuente di evincere gli elementi indicati dall’art. 8 del d.P.R. n. 138/1998 — qualità urbana del contesto, qualità ambientale della zona di mercato, caratteristiche edilizie del fabbricato e della singola unità — che in concreto hanno inciso sul diverso classamento. Non è sufficiente il riferimento al solo significativo scostamento tra valore di mercato e valore catastale nella microzona, né una motivazione standardizzata applicata indistintamente. L’obbligo va assolto ex ante, con carattere rigoroso, senza che supplisca la mera possibilità di prova contraria in giudizio.

Il Fatto

Il contribuente impugna quattro avvisi di accertamento catastale con cui l’Ufficio ha variato il classamento di alcuni immobili, facendoli passare dalla categoria A/4, classe 3 alla categoria A/2, classe 4, con conseguente aumento della rendita. La rettifica è stata adottata ai sensi dell’art. 1, comma 335, della legge n. 311/2004, nell’ambito di una revisione dei parametri catastali della microzona.

La Commissione Tributaria Regionale, accogliendo l’appello dell’Ufficio, rigetta il ricorso del contribuente. Questi propone ricorso per cassazione con tre motivi, deducendo la violazione delle norme sul contenuto motivazionale dell’atto e sull’onere probatorio dell’amministrazione.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta la questione del contenuto motivazionale minimo dell’atto di accertamento che dispone la revisione parziale del classamento di unità immobiliari site in microzone cosiddette anomale. Il primo motivo, che denuncia la violazione dell’art. 7 della legge n. 212/2000, è ritenuto fondato con effetto assorbente sugli altri.

Il Collegio richiama il consolidato orientamento secondo cui, in caso di riclassamento per microzone, non è congruamente motivato il provvedimento che si limiti a indicare i parametri di legge e i provvedimenti amministrativi di riferimento, quando da questi non siano evincibili gli elementi che in concreto hanno inciso sul diverso classamento. Richiama in particolare Cass. n. 25201 del 2022 e Cass. n. 9035 del 2024, che valorizzano il fattore posizionale e quello edilizio.

La microzona, definita dall’art. 2, comma 1, del d.P.R. n. 138/1998, è una porzione di territorio comunale omogenea per caratteri di posizione, urbanistici, storico-ambientali e socioeconomici. La Corte ricorda che lo strumento ha superato il vaglio di legittimità costituzionale con la sentenza n. 249 del 2017, che ha però enfatizzato l’obbligo di motivazione rigorosa in considerazione del carattere diffuso dell’operazione.

Non basta il rispetto astratto dei criteri generali: l’attribuzione della nuova rendita va contestualizzata con riferimento alle singole unità. Quanto ai mutamenti di categoria, la mera collocazione nella microzona non incide sulla destinazione funzionale dell’immobile. Quanto ai mutamenti di classe, rilevano sia il fattore posizionale sia quello edilizio, con le caratteristiche specifiche della singola unità e del fabbricato: esposizione, grado di rifinitura, stato di conservazione, anno di costruzione.

Nel caso esaminato, la sentenza di appello ha accertato che l’avviso era motivato con il solo presupposto normativo, il procedimento seguito e lo scostamento superiore al 35% tra valore catastale e valore di mercato medio nella microzona, senza alcun riferimento alle caratteristiche edilizie specifiche. Il provvedimento è dunque illegittimo. La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza e, non essendo necessari ulteriori accertamenti, decide nel merito accogliendo l’originario ricorso. Le spese sono compensate per le oscillazioni giurisprudenziali in corso di giudizio.