Ricognizione di debito dell’amministratore di condominio e poteri di rappresentanza (Cass. civ. Sez. 2 n. 16998 del 30.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
La ricognizione di debito sottoscritta dall’amministratore di condominio è inopponibile al condominio quando riguardi rapporti negoziali di straordinaria amministrazione per i quali manchi una delibera assembleare autorizzativa, successiva o ratifica, atteso che i poteri dell’amministratore, assimilabili a quelli di un mandatario, sono normativamente delimitati dagli artt. 1130 e 1135 c.c. L’esistenza della delibera assembleare che conferisce all’amministratore il potere di commissionare lavori di straordinaria manutenzione e di riconoscere l’entità del debito verso l’appaltatore costituisce elemento costitutivo della pretesa creditoria azionata dal creditore, che deve fornirne la prova, potendo avvalersi anche dello strumento istruttorio dell’art. 210 c.p.c. La verifica dell’idoneità della scrittura a valere come ricognizione di debito non può prescindere dall’accertamento dei rapporti negoziali sottesi ai crediti riconosciuti.

Il Fatto

Una società, cessionaria del credito vantato da un’impresa edile nei confronti di un condominio, otteneva dal Tribunale un decreto ingiuntivo per il pagamento del saldo di lavori di straordinaria manutenzione, fondando la pretesa su una scrittura del 2009 con cui l’amministratore pro tempore aveva riconosciuto il debito residuo, richiamando a giustificazione il contratto di appalto stipulato nel 2005 e una delibera assembleare del dicembre 2005, asseritamente autorizzativa di lavori aggiuntivi. Il condominio proponeva opposizione, contestando di aver mai autorizzato lavori ulteriori rispetto a quelli già appaltati e interamente pagati. Il Tribunale confermava il decreto, ma la Corte d’Appello, accogliendo il gravame del condominio, revocava il decreto e respingeva la domanda, rilevando la mancata prova della delibera autorizzativa dei lavori aggiuntivi e l’inopponibilità al condominio della ricognizione di debito effettuata dall’amministratore.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione, nel respingere il ricorso, chiarisce che i poteri dell’amministratore di condominio e quelli dell’assemblea sono delineati dagli artt. 1130 e 1135 c.c., i quali limitano le attribuzioni del primo alla ordinaria manutenzione, riservando alla seconda le decisioni in materia di manutenzione straordinaria. Nel caso di specie, essendo pacifico che i lavori oggetto dell’appalto erano di straordinaria manutenzione, l’amministratore poteva assumere iniziative per la loro esecuzione e per lo svolgimento dell’attività contrattuale solo previa approvazione o successiva ratifica dell’assemblea.

La scrittura del 2009, contenente la ricognizione di debito, può essere attribuita al condominio solo se l’amministratore abbia previamente ricevuto dall’assemblea l’incarico di svolgere gli interventi di straordinaria manutenzione a cui la spesa riconosciuta si riferisce. L’amministratore, i cui poteri sono assimilabili a quelli di un mandatario, non può validamente porre in essere una ricognizione di debito sottesa a rapporti negoziali per i quali non sia stato autorizzato, pena la violazione della delimitazione di attribuzioni tra amministratore e assemblea, come confermato dai precedenti citati (Cass. n. 9389/2019, Cass. n. 20136 del 2017, Cass. n. 2807 del 2017, Cass. 16290/2025).

La Corte precisa che la verifica dell’idoneità della scrittura a costituire ricognizione di debito non va compiuta sul documento in sé, ma sui rapporti negoziali sottesi ai crediti riconosciuti, non constando una specifica autorizzazione assembleare alla ricognizione. Nel caso concreto, mentre la stipula del contratto di appalto del 2005 era stata preceduta dalla delibera assembleare del 27.10.2004, della delibera del 6.12.2005, richiamata come autorizzativa dei lavori aggiuntivi, non vi era traccia documentale e il condominio ne negava l’esistenza.

L’esistenza della delibera di conferimento dell’incarico all’amministratore per lavori aggiuntivi costituisce elemento costitutivo della pretesa creditoria, poiché fonda il potere dell’amministratore di operare utilmente per il condominio in una materia altrimenti non di sua attribuzione. L’impresa, contrattando con l’amministratore, avrebbe potuto e dovuto pretendere di visionare la delibera condominiale, necessariamente verbalizzata in forma scritta, per verificare che l’amministratore non agisse fuori dal perimetro dei poteri normativamente riconosciuti, trattandosi di limiti di agevole ricognizione secondo l’ordinaria diligenza di settore.

Quanto al richiamo alla vicinanza della prova, la Corte lo ritiene non pertinente, evidenziando che la creditrice avrebbe potuto acquisire preventivamente la delibera o utilizzare lo strumento istruttorio dell’art. 210 c.p.c. Infine, la Corte osserva che la necessità di valutare l’idoneità della scrittura è superata dal fatto che la creditrice aveva premesso di aver già ricevuto pagamenti per un importo superiore al corrispettivo previsto nel contratto di appalto, essendo oggetto di controversia solo importi ulteriori relativi a interventi aggiuntivi non pattuiti.