Opponibilità all’aggiudicatario del patto di liberazione dei canoni trascritto (Cass. civ. Sez. 3 n. 9300 del 13.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’art. 2924, comma secondo, c.c. disciplina specificamente l’opponibilità all’acquirente della vendita forzata delle cessioni e liberazioni di pigioni e fitti non ancora scaduti, prevedendone l’inopponibilità salvo che si tratti di atti eccedenti il triennio e trascritti anteriormente al pignoramento, ovvero di anticipazioni fatte in conformità degli usi locali. Tale norma deve essere letta in coordinamento con gli artt. 2812, 2918 e 2919 c.c., potendo l’aggiudicatario giovarsi del regime di opponibilità previsto per il creditore ipotecario procedente, che risulta più favorevole. Quando la decisione di merito si fonda su una pluralità di rationes decidendi autonome, ciascuna idonea a sorreggerla, l’infondatezza delle censure mosse a una di esse rende inammissibili per sopravvenuto difetto di interesse le doglianze relative alle altre. La violazione dei canoni di ermeneutica contrattuale deve essere dedotta specificamente, pena l’inammissibilità, indicando le considerazioni del giudice in contrasto con i criteri di cui agli artt. 1362 ss. c.c. e il testo dell’atto oggetto di interpretazione.

Il Fatto

Un conduttore aveva eseguito rilevanti lavori di ristrutturazione su un immobile, ottenendo dal proprietario la concessione in godimento del bene per venti anni, con l’accordo che nessun canone sarebbe stato richiesto fino a compensazione con il credito residuo per le spese sostenute. L’immobile era stato successivamente sottoposto a procedura esecutiva ed aggiudicato a un terzo, il quale aveva preteso il pagamento dei canoni dal conduttore, che si era opposto invocando gli accordi intercorsi con il precedente proprietario. Il Tribunale dichiarava risolta la locazione per inadempimento, ma la Corte d’Appello, in riforma, riteneva il conduttore liberato dall’obbligo di pagare i canoni futuri per effetto dell’opponibilità all’aggiudicatario del patto di compensazione.

La Motivazione della Corte

La S.C. ha ritenuto infondato il primo motivo, con cui il ricorrente sosteneva l’applicabilità dell’art. 2812 c.c. e non dell’art. 2924 c.c. in ragione della presenza di un creditore ipotecario procedente. La Corte ha precisato che l’art. 2924 c.c. regola specificamente gli effetti delle cessioni e liberazioni di pigioni e fitti all’esito della vendita forzata, e va letto in coordinamento con le norme generali: al creditore ipotecario possono essere opposte le cessioni e liberazioni trascritte successivamente all’iscrizione dell’ipoteca solo entro un anno dal pignoramento ex art. 2812 c.c., regime di cui l’aggiudicatario può avvalersi in forza del principio di cui all’art. 2919 c.c.. L’accertata correttezza dell’individuazione della norma non incide però sulla diversa ratio decidendi posta a base della sentenza impugnata.

Il secondo motivo è stato dichiarato inammissibile per sopravvenuto difetto di interesse: la sentenza impugnata si fonda su due distinte ragioni, entrambe autonome e idonee a sorreggerla, e il ricorrente aveva censurato solo quella relativa alla trascrizione del patto, senza impugnare l’altra, basata sulla conformità del patto agli usi locali. Tale conformità era stata motivata dalla Corte territoriale rilevando che la concessione del bene a scomputo dei lavori era prassi invalsa a livello locale e nazionale per agevolare la locazione di immobili in condizioni fatiscenti.

Il terzo motivo, concernente la violazione dei criteri ermeneutici di cui agli artt. 1362 e ss. c.c., è stato parimenti dichiarato inammissibile: la parte non aveva indicato le considerazioni del giudice in contrasto con i canoni legali di interpretazione né riprodotto i passaggi contestati, limitandosi a contestare il risultato interpretativo, che appartiene al giudizio di merito. La Corte ha comunque verificato la coerenza e logicità della motivazione, che aveva fatto corretta applicazione dei criteri di cui agli artt. 1362 e 1363 c.c.

Il quarto motivo è stato infine dichiarato inammissibile perché volto a sottoporre alla Corte questioni di fatto relative alla situazione dell’immobile e alla dedotta cessazione della materia del contendere, rimessa alla valutazione del giudice di merito e non sorretta da alcuna adesione della controparte. Il ricorso è stato quindi rigettato, con compensazione delle spese stante la particolarità della questione e l’esito alterno delle decisioni di merito.