Ricostruzione del rudere e nuovo fabbricato: serve il permesso di costruire (TAR Lazio n. 1019 del 27.11.2025)

Principi di diritto (Massima)
La ricostruzione di un rudere non integra ristrutturazione edilizia e non è riconducibile al recupero dell’edificio preesistente quando il manufatto originario sia privo di adeguata consistenza, ovvero di mura perimetrali, strutture orizzontali e copertura. L’onere di provare consistenza e volumetria dell’opera preesistente, ai fini della qualificazione dell’intervento, grava sul privato, che deve offrire riscontri documentali certi e verificabili. L’intervento che trasformi il relitto in un fabbricato di caratteristiche tipologiche e formali moderne, con diversa sagoma e incremento volumetrico, costituisce nuova costruzione e richiede il permesso di costruire. L’ordine di demolizione è atto vincolato: il decorso del tempo e l’inerzia dell’amministrazione non radicano alcun affidamento e non impongono una motivazione sull’interesse pubblico al ripristino. La pendenza di un procedimento penale e il sequestro preventivo non incidono sull’autonomo esercizio del potere di vigilanza edilizia.

Il Fatto

Il ricorrente ha impugnato l’ordinanza con cui il Comune di Alatri gli ha ingiunto la demolizione di cinque manufatti realizzati sul proprio terreno, in zona agricola e su area connotata da vincoli idrogeologico, archeologico e da area boscata. L’ordine riguardava un manufatto di circa 21 mq, un manufatto interrato di circa 40 mq, una vasca in cemento armato con piazzale, un muro di sostegno in gabbionate di pietra e un fabbricato adibito ad abitazione con struttura portante in legno e portico esterno.

Il ricorrente ha dedotto la preesistenza dell’immobile di abitazione fin dagli anni Quaranta, con intervento qualificato come ristrutturazione conservativa, l’assenso comunale sul muro di cinta e la necessità di una motivazione rafforzata per la risalenza dell’accertamento. Ha inoltre censurato l’attività amministrativa svolta in pendenza di un procedimento penale sugli stessi fatti. In sede cautelare la Sezione aveva sospeso l’ordine limitatamente al muro e all’abitazione.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge il ricorso. Sull’immobile di abitazione la documentazione del ricorrente prova la preesistenza, fin dagli anni Cinquanta, di un rudere in pietra senza copertura, in parte invaso dalla vegetazione. Le produzioni del Comune dimostrano però che gli interventi successivi ne hanno radicalmente mutato struttura portante, dimensioni e sagoma, trasformando il relitto in un fabbricato con struttura in legno di caratteristiche moderne. Le ortofoto storiche e la visura catastale, che riporta la dizione “nuova costruzione”, confermano la radicalità dell’intervento, certamente post 1967.

La Corte richiama l’orientamento consolidato secondo cui la ricostruzione di un rudere non è ristrutturazione edilizia se il manufatto originario non ha adeguata consistenza, e che la prova della volumetria preesistente grava sul privato. Nel caso concreto manca la dimostrazione certa delle dimensioni e delle caratteristiche dell’edificio da recuperare. L’art. 3, comma 1, lett. d), d.P.R. 380/2001 esige, per gli immobili tutelati, la conservazione di sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche. Nella specie la trasformazione ha dato luogo a nuova costruzione, soggetta a permesso di costruire, e ha impresso destinazione abitativa a un immobile in zona agricola, concretando mutamento di destinazione.

Quanto al muro in gabbionate, l’autorizzazione comunale invocata riguardava esclusivamente il livellamento del terreno per la coltivazione delle olive e la ripresa dei muri a secco preesistenti, precisando che non si prevedeva alcun tipo di costruzione. Le gabbionate costituiscono invece opera di ingegneria strutturale moderna, nuova opera edilizia con funzione autonoma, realizzata senza titolo e in violazione delle prescrizioni assentite.

Il Collegio esclude il difetto di motivazione. L’ordine di demolizione, per la sua natura vincolata, non richiede ponderazione tra interesse pubblico e privato: il decorso del tempo non incide sulla doverosità della sanzione né genera affidamento, rafforzando anzi il carattere abusivo dell’intervento, trattandosi di illecito permanente. È irrilevante la pendenza del procedimento penale: il potere repressivo comunale è autonomo rispetto a quello del giudice penale e il sequestro preventivo non impedisce l’attuazione dell’ingiunzione, previsto il dissequestro. Il ricorso è respinto, con condanna alle spese.